UMOWA PRZEDWSTĘPNA
W ORZECZNICTWIE SN
Umowa przedwstępna w stosunkach z
zakresu prawa pracy
Stosowanie instytucji umowy przedwstępnej w stosunkach z
zakresu prawa pracy jest utrwaloną praktyką, która doczekała się licznego
orzecznictwa i teoretycznego omówienia w literaturze. Już 21 czerwca 1972
SN w uchwale III PZP 13/72[1]
stwierdził dopuszczalność stosowania umowy przedwstępnej w stosunkach z
zakresu prawa pracy i możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, co
zostało wielokrotnie potwierdzone w kolejnych orzeczeniach SN[2],
w tym przytoczonych w dalszej części tego ustępu. Zarazem jednak
odpowiednia, tj. dostosowana do specyfiki przepisów prawa pracy, interpretacja
przepisów regulujących obowiązki stron umów przedwstępnych z zakresu prawa
pracy stała się przedmiotem kolejnych orzeczeń SN.
Wśród najistotniejszych rozstrzygnięć SN uściślających
zasady obowiązujące przy wykorzystania umów przedwstępnych w stosunkach z
zakresu prawa pracy należy wskazać:
- potwierdzenie
konieczności osiągnięcia porozumienia stron umowy przedwstępnej co do istotnych
postanowień przyrzeczonej umowy o pracę - na co wielokrotnie wskazywał SN w wyrokach z
15 marca 1977 r.[3],
10 września 1997 r.[4]
oraz z 19 stycznia 1998 r.[5],
- możliwość
dochodzenia przez pracownika skutku silniejszego (zawarcia przyrzeczonej
umowy o pracę) – jak w wyroku SN z 3 października 1979[6], w którym
stwierdzono uprawnienie pracownika do dochodzenia odszkodowania za zawarcie
umowy o pracę na warunkach istotnie odbiegających od ustalonych w umowie
przedwstępnej,
- konieczność
prawidłowego wyznaczenia konkretnego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej –
z uwzględnieniem obowiązujących reguł wykładni oświadczeń woli, o których mowa
w art. 65 KC, na co wskazał SN w wyroku z 14 grudnia 2004 r.[7],
- zakres
możliwego do dochodzenia odszkodowania za uchylenie się pracodawcy od zawarcia
przyrzeczonej umowy o pracę – uwzględniającego szkodę, której wysokość
wyznaczać będą utracone pozostawania bez pracy zarobki, których wysokość uzależniona
będzie od konkretnego wypadku, jednakże zasadniczo ograniczonego do wysokości „…trzymiesięcznego wynagrodzenia za pracę na
stanowisku objętym umową przedwstępną” przy jednoczesnym zastrzeżeniu, że „dochodzenie tego odszkodowania nie jest
uzależnione od żądania zawarcia umowy przyrzeczonej” jak to określił SN w uchwale
z 22 kwietnia 1977 r.[8].
Analogicznie, wszelkie porozumienia dokonane pomiędzy
potencjalnym pracodawcą a potencjalnym pracownikiem nie spełniające wyżej
wymienionych przesłanek nie rodzą skutków analogicznych dla umowy
przedwstępnej, co uzasadnia ich traktowanie jako deklaracje negocjacyjne,
zawierające wyraz woli stron lub list intencyjny[9].
Cechą specyficzną umowy przedwstępnej regulującej nawiązanie
lub kontynuowanie stosunku pracy, zgodnie potwierdzoną zarówno w dotychczasowym
orzecznictwie[10]
jak i stanowisku doktryny[11]
jest znaczące ograniczenie możliwości dochodzenia skutku silniejszego umowy
przedwstępnej wyłącznie dla osób dochodzących zatrudnienia, z pozbawieniem tej
możliwości zakładu pracy.
Umowa przedwstępna w obrocie nieruchomościami
Generalnie w czynnościach prawnych, których przedmiotem jest
obrót nieruchomością zarówno definitywny jak i w większości przypadków, także
okresowy, zastosowanie mają wymogi zachowania formy kwalifikowanej. W zależności
od charakteru stosunku, umowa mająca za przedmiot obrót nieruchomością winna
mieć co najmniej formę pisemną (jak umowa najmu lokalu na mocy art. 660
KC), w niektórych przypadkach wymaga
notarialnego poświadczenia podpisu (jak w przypadku sprzedaży części przedsiębiorstwa
na mocy przepisu art. 751 KC) aż do wreszcie formy aktu
notarialnego (dla umów dzierżawy lub sprzedaży nieruchomości gruntowej na mocy
art. 27 u.g.n.). Zgodnie z generalną zasadą określoną w treści przepisu § 2
art. 390 KC, możliwość dochodzenia skutku silniejszego umowy przedwstępnej
uzależniona jest między innymi od zachowania dla zawarcia umowy przedwstępnej
formy wymaganej dla umowy przyrzeczonej.
W świetle dotychczasowego orzecznictwa SN powstałego przy
rozstrzyganiu sporów wynikłych przy realizacji postanowień umowy przedwstępnej,
których przedmiotem był obrót nieruchomościami uznałem za znaczące dwa
zasadnicze wątki: i) określenia
konsekwencji korzystania z nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy
przyrzeczonej w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a terminem na
zawarcie umowy ostatecznej, do której zawarcia ostatecznie nie dochodzi oraz ii) kwestie związane z wymogiem
zachowania odpowiedniej formy dla umowy przedwstępnej, umożliwiającej
skorzystanie ze skutku silniejszego.
Jedną z przyczyn zawierania umów przedwstępnych w zakresie
obejmującym obrót nieruchomościami jest konieczność dochowania innych wymogów
formalnych (uzyskania zgody stosownego organu administracji publicznej,
sfinalizowanie czynności umożliwiających zawarcie umowy przyrzeczonej czy
uzyskanie środków na sfinansowanie zakupu), których spełnienie umożliwi dopiero
zawarcie umowy przyrzeczonej. Niejednokrotnie zdarza się, że powyższe braki
formalne nie wykluczają tymczasowego przekazania przedmiotu umowy przyrzeczonej
we władanie potencjalnego nabywcy będącego stroną umowy przedwstępnej. Pod rozstrzygnięcie SN trafiły spory
związane z oceną, w jaki sposób oceniać korzystanie z nieruchomości stanowiącej
przedmiot niedoszłej umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy do jej zawarcia nie
dojdzie. Dotychczasowe orzecznictwo SN jednoznacznie potwierdza, iż kluczowe
dla określenia charakteru i zakresu uprawnień tymczasowo władającego mają
konkretne postanowienia umowy przedwstępnej o charakterze rozporządzającym, jak
to stwierdził SN w wyroku z 30 sierpnia 1965 r.[12] konkludując
„…Jeżeli w wykonaniu przedwstępnej umowy
kupna-sprzedaży nastąpiło wydanie nieruchomości, a do zawarcia umowy
ostatecznej bez winy stron nie doszło, odpowiedzialność niedoszłego nabywcy za
korzystanie z nieruchomości oceniać należy według skutków wynikających z umowy
przedwstępnej, a nie według zasad bezumownego użytkowania.” Z kolei
rozstrzygając sytuację, w której podpisaniu umowy przedwstępnej towarzyszyło
wydanie nieruchomości, jednakże bez określenia charakteru władania
nieruchomością w treści tej umowy przedwstępnej, SN w wyroku z 20 marca 2002[13]
stwierdził, że „Uprawniony z umowy
przedwstępnej, któremu zobowiązany do zbycia rzecz udostępnił do korzystania,
jest dzierżycielem tej rzeczy.”
W przedmiocie umów przedwstępnych regulujących przyszły
obrót nieruchomościami na wyróżnienie zasługuje ta część orzecznictwa SN, która
odnosi się do wyjątkowych form zawarcia umów przedwstępnych, umożliwiających
realizacje skutku silniejszego umowy przedwstępnej mimo braku zachowania ogólnie
obowiązującej formy aktu notarialnego. Na tle dotychczasowego orzecznictwa SN
sytuacja taka może powstać w postępowaniu przetargowym prowadzonym w oparciu o
przepisy u.g.n. oraz podczas postępowania przetargowego prowadzonego na
podstawie przepisów KC.
Problematyka dochodzenia skutku silniejszego od umowy
przedwstępnej ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości dokonanej w
trybie przetargu organizowanego w trybie określonym w zarządzeniu[14]
wydanym w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce gruntami[15]
stała się przedmiotem uchwały SN z 2 sierpnia 1994[16],
a na gruncie aktualnie obowiązujących przepisów u.g.n. w wyroku SN z 27 czerwca 2003[17].
W uzasadnieniu SN stwierdził, że możliwość dochodzenia zawarcia umowy
przyrzeczonej wypływa ze szczególnych regulacji ustawowych, niwelując tym samym
obowiązek zachowania formy aktu notarialnego. Należy przy tym podkreślić
odwołanie do regulacji zawartych w lex
specialis co sprawia, że nie jest uzasadnione zastosowanie powyższej
zasady do odmiennego stanu faktycznego, jak na przykład uznania roszczenia o
zawarcie umowy przyrzeczonej w sytuacji dorozumianego oświadczenia woli o przyjęciu
decyzji o przydziale nieruchomości wydanej przez organ administracji
publicznej[18].
Do zastosowania analogicznych zasad do umowy zawartej w
trybie przetargu pisemnego na podstawie przepisów art. 701 i nast.
KC[19]
przychylił się SN w uzasadnieniu do uchwały z 25 kwietnia 1996[20].
Co istotne, mimo negatywnego stanowiska zajętego w uzasadnieniu do wyroku SN z 21 września 2000[21]
podnoszącego, że nawet znowelizowana treść KC nie uzasadnia rezygnacji z ogólnych
zasad określonych w art. 237 KC w związku z art. 153 KC, SN ponowił
przedmiotowe stanowisko w kolejnej uchwale z 13 lutego 2003[22] oraz
wyroku z 19 marca 2003[23].
Podstawą do uznania dopuszczalności roszczenia skutku silniejszym było przyjęcie
przez SN wykładni, „że z chwilą wybrania
oferty pomiędzy oferentem a organizatorem przetargu dochodziło do zawarcia
umowy sui generis, rodzącej obowiązek zawarcia umowy w formie przepisanej
prawem, któremu odpowiadało roszczenie o zawarcie takiej umowy”.
Powyższe wątpliwości rozstrzygnęła nowelizacja KC z 2003
roku, która poprzez dodanie do treści przepisu art. 702 KC paragrafu
3 dopuściła możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w zakresie
dotyczącym między innymi obrotu nieruchomościami mimo braku zachowania, wymaganej
na mocy art. 153 i art. 237 KC, formy notarialnej. Powyższe potwierdziła uchwała
SN z 27 lipca 2006[24] stwierdzając
jednocześnie, że przyjęcie przez ustawodawcę nowelizacji treści art. 702
poprzez dodanie § 3 „stanowi istotną wskazówkę
interpretacyjną przepisów obowiązujących przed nowelizacją”.
Na marginesie powyższego należy zauważyć, iż w opinii
doktryny do aktualnej treści KC uprawnienie dochodzenia obowiązku zawarcia
umowy przyrzeczonej przysługuje zarówno potencjalnemu nabywcy nieruchomości jak
i organizatorowi przetargu[25].
Umowa przedwstępna a umowa deweloperska
Zmiana ustrojowa rozpoczęta w 1989 roku przyczyniła się
m.in. do urynkowienia zasad nabywania lokali mieszkalnych i użytkowych.
Dominujące w tym segmencie rynku budownictwo spółdzielcze i komunalne
ustąpiło miejsca firmom zajmującym się profesjonalnie budową mieszkań
przeznaczonych nas sprzedaż (deweloperom). Ograniczenia formalne związane z
obrotem nieruchomościami (brak możliwości zawarcia umowy ostatecznej w
odniesieniu do przyszłej nieruchomości, dokonania sprzedaży z zastrzeżeniem warunki
i inne), brak równowagi popytu i podaży w tym segmencie rynku, długi okres
trwania procesu inwestycyjnego oraz specyfika finansowania inwestycji i zakupu
lokali stały się powodem, dla którego w zdecydowanej większości przypadków
ostateczną umowę sprzedaży zaczęła poprzedzać umowa przedwstępna. W zależności
od potrzeb stron i stanu faktycznego, jej zawarcie mogło przyczynić się do
uzyskania źródła finansowania inwestycji, zabezpieczało zakup przyszłego lokalu
znajdującego się w początkowej fazie inwestycji czy też pozwalało się
częściowo zabezpieczyć przed nieprzewidzianą zmianą cen.
Zważywszy na specyficzny stan faktyczny i ograniczenia
formalne, powszechną formą uregulowania przedmiotowego zobowiązania stało się
zawarcie umowy (często przez strony nazywaną przedwstępną), której przedmiotem
było zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży określonego w
projekcie, acz nieistniejącego jeszcze lokalu znajdującego się w dowolnej fazie
inwestycji. Z uwagi na okoliczności określone we wstępie, najczęstszą
formą zabezpieczenia interesu stron była najczęściej zaliczka lub zadatek w
poczet umówionej ceny sprzedaży. Tak zawarta umowa pozwalała deweloperowi na
częściowe finansowanie dewelopera z pozyskanych tą drogą środków lub
zabezpieczała możliwość uzyskania kredytu na realizację inwestycji, jak też
zapewniała sprzedaż lokalu po zakończeniu inwestycji. Kupującemu poszerzała
możliwość wyboru o lokalizacje i lokale znajdujące się dopiero w fazie
projektowania lub budowy oraz niejednokrotnie otwierała możliwość uzyskania
promesy kredytu na sfinansowanie zakupu lokalu.
Realia rynku przejawiające się w drastycznym wzroście cen
lokali mieszkalnych, jak też niejednokrotnie błędy w prawidłowej realizacji inwestycji
przez dewelopera spowodowały powstanie konfliktu na tle niezrealizowania
przedmiotu umowy. Część deweloperów, korzystając z obostrzeń zawartych w art. 389
i 390 KC starała się doprowadzić do wygaśnięcia zobowiązania z podjętych
wcześniej umów deweloperskich, niekiedy nawet godząc się ze zwrotem uzyskanych
w poczet przedmiotu przyszłej umowy przyrzeczonej, świadczeń i poniesieniem
kosztów odszkodowania w granicach ujemnego
interesu umowy, aby sprzedać wybudowany lokal dużo drożej niż to
przewidywało, podjęte wcześniej, porozumienie stron. Taka praktyka stawiała
kontrahentów z umów deweloperskich w wyjątkowo niekorzystnej sytuacji,
albowiem często oznaczała utratę szans na zrealizowanie ważnego życiowo celu,
często połączona z poniesieniem znaczącego ubytku wartości realnej wniesionych świadczeń
na skutek trudności w udokumentowaniu rzeczywiście poniesionych strat.
W wyniku powstałych na powyższym tle sporów, szczególna
specyfika i wielowątkowość umów, których przedmiotem było przyrzeczenie
zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży mającego powstać lokalu, stała się
przedmiotem wyroków SN, w których stwierdził on jej wyraźną odmienność od umowy
przedwstępnej. Jednoznacznie wynika to z wyroku SN z 9 lipca 2003[26],
w którym SN stwierdził: „Tak zwana umowa
deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej
należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i
przeniesienie jej na zamawiającego, nie
jest umową przedwstępną (art. 389 k.c.).” Rozwijając powyższe w
uzasadnieniu do wyroku z 30 czerwca 2004[27] SN
stwierdził „Umowa zwana w praktyce obrotu
umową deweloperską, jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą
w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach
budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji
(budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy
treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem
jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów,
których elementy zawiera. Umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie
przedwstępnej.” Powyższe stanowisko potwierdził wyrok sądu apelacyjnego
w Poznaniu z 20
kwietnia 2006[28],
który uznał, iż „Źródło umowy
deweloperskiej stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą
nierozłączną i jednolitą całość, określoną przez wskazany w art. 9 ust. 1
ustawy z 1994 r. o własności lokali, cel gospodarczy. Zawarta przez strony
umowa posiada elementy umowy o świadczenie usług, do których poprzez art. 750
k.c. znajdują zastosowanie przepisy dotyczące umowy zlecenia. Stosując zatem, w
drodze analogii, przepisy dotyczące umowy zlecenia uznać należało, że klient
dewelopera ma prawo domagać się wykonania w całości umowy, której wykonania
podjął się deweloper.”
Przedmiotowe orzeczenia SN nie pozostawiają wątpliwości, iż do
umowy deweloperskiej, nawet jeśli strony nazywać ją będą „przedwstępną” i mimo
jej przedwstępnego charakteru, nie można wprost i w całym zakresie stosować
ograniczeń wynikających z treści art. 389 i 390 KC. Koresponduje z tym
stwierdzenie zawarte w treści uzasadnienia do wyroku SN z 22 czerwca 2004[29]
„Z okoliczności, że umowa łącząca
strony zawiera pewne postanowienia charakterystyczne dla umowy przedwstępnej,
nie można wysnuwać wniosku, zgodnie z którym oznacza to ograniczenie obowiązku
naprawienia szkody wynikającej z niewykonania zobowiązania jedynie do tzw.
ujemnego interesu umowy.” Najlepiej zakres poniesionej, przez niedoszłego
nabywcę, szkody powstałej w wyniku niezrealizowania postanowień umowy
deweloperskiej oddaje, przytoczony wcześniej wyrok SN z 30 czerwca 2004[30]
konkludując: „W wypadku odpowiedzialności
wynikającej z niewykonania zobowiązania obejmuje ona szkodę wyrażającą się
w różnicy między aktualnym stanem majątku poszkodowanej a stanem
hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane. Dla
przyjęcia związku przyczynowego wystarczające jest wykazanie, że w zwyczajnym
toku rzeczy, bez szczególnego zbiegu okoliczności, szkoda jest typowym
następstwem tego rodzaju zdarzenia. W okolicznościach sprawy były dostateczne
podstawy do przyjęcia, że gdyby deweloper wywiązał się z umowy i poszkodowana
nabyła mieszkanie, to uzyskałaby składnik majątkowy o wartości znacznie
przewyższającej wydatki poniesione w celu jego uzyskania. Pozbawienie
poszkodowanej tej realnej możliwości powiększenia majątku było źródłem szkody i
obowiązku jej naprawienia przez dewelopera.”.
W opinii autora, taka interpretacja SN pozwala chronić uzasadnione
interesy stron dążących do prawidłowej realizacji podjętych zobowiązań.
Podkreślić zarazem należy, iż powyższe wyróżnienie umów deweloperskich nie
zwalnia stron z poprawnego zdefiniowania postanowień umownych. Przykładem
niech będzie wyrok SN z 8 lutego 2007[31], w którym
SN podkreślił konieczność starannego redagowania i uściślania wzajemnych
relacji stron, stwierdzając w uzasadnieniu między innymi: „Jeżeli określenie wysokości kosztów inwestycji determinujących istotne
postanowienie umowy przyrzeczonej, tj. udział w nieruchomości (wraz z częściami
składowymi), pozostawiono jednej stronie umowy przedwstępnej, to rozwiązanie
takie należy uznać za sprzeczne z naturą zawiązanego stosunku prawnego,
zawierającego zobowiązanie do zbycia udziału w nieruchomości jako świadczenie
wzajemne dokonywane causam solvendi (art. 3531 k.c.)” i
kontynuując „Sformułowanie art. 483 § 1
k.c. dopuszczające zastrzeżenie kary umownej w "określonej
sumie" w sposób jednoznaczny prowadzi do wniosku, że kara ta powinna być w
chwili zastrzegania wyrażona kwotowo. Dopuszczalne byłoby posłużenie się innymi
miernikami wysokości, np. ułamkiem wartości rzeczy albo ułamkiem innej sumy
(wartości kontraktu), jeżeli ustalenie kwoty byłoby tylko czynnością
arytmetyczną, natomiast przyjęcie konstrukcji prawnej zakładającej ustalanie w
przyszłości podstawy naliczania kary umownej nie byłoby zgodne
z art. 483 § 1 k.c. i stanowiłoby inną czynność prawną.”.
