piątek, 20 grudnia 2013

Odpowiedzialność odszkodowawcza z umowy przedwstępnej

Przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej

Zważywszy na to, że zawarcie umowy przedwstępnej potwierdza uzgodnienie warunków, na jakich jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej podmiotowo i przedmiotowo umowy ostatecznej można stwierdzić, że zasadniczym celem zawarcia umowy przedwstępnej jest zapewnienie stronom pewności co do określonego zachowania się drugiej strony w przyszłości. Powyższe w połączeniu z faktem, że prawidłowo sporządzona i zawarta umowa przedwstępna i) nie wywiera skutku rozporządzającego, posiadając zarazem ii) uzgodnienia stron co do wszystkich elementów koniecznych umowy przyrzeczonej, uzasadnia szczególne uregulowanie warunków, zasad i formy dochodzenia uprawnień stron i ewentualnego odszkodowania. Zauważyć przy tym należy, że w niektórych przypadkach można mówić o sytuacji, w której ochrona interesów stron rozciąga się nie tylko na uprawnionego z umowy przedwstępnej, ale także na dłużnika.

Do określenia odpowiedzialności stron umowy przedwstępnej w sprawach nieuregulowanych w art. 390 KC zastosowanie mają zasady ogólne określone w KC. W oparciu o zasady ogólne KC oceniana jest m.in.: ważność umowy przedwstępnej, okoliczności naturalnego wygaśnięcia zobowiązań z umowy przedwstępnej (np. na skutek braku możliwości zawarcia umowy ostatecznej powstałego na skutek okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności[1]) czy też obciążenie dłużnika ciężarem dowodu, że niewykonanie zobowiązania nie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (w tym odpowiedzialność dłużnika za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa). W oparciu o zasady ogólne nieuprawnione będzie także domaganie się od dłużnika zawarcia umowy w sytuacji, gdy umowa przedwstępna jest nieważna lub gdy jej ważność wygasła przed wyznaczeniem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej[2].

Zauważyć należy, że szczególny przedmiot zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, polegającego na zobowiązaniu do złożenia ściśle określonego oświadczenia woli przesądza o niepodzielności tegoż świadczenia, tzn. wyklucza możliwość częściowej realizacji świadczenia przez dłużnika wynikającą z dyspozycji zawartej w art. 450 KC[3]. Wobec powyższego nawet w przypadku, gdy przedmiot umowy przedwstępnej jest podzielny, a dłużnik deklaruje gotowość do spełnienia zobowiązania w odniesieniu do części świadczenia, wierzyciel jest uprawniony do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej[4].

Zakres odpowiedzialności odszkodowawczej stron umowy przedwstępnej

Treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, a do określenia części zakresu odpowiedzialności dłużnika i form ich dochodzenia zastosowanie mają szczegółowe postanowienia art. 390 KC, w sprawach nieuregulowanych zaś oceny należy dokonywać w oparciu o zasady ogólne.

Dotychczasowy dorobek orzecznictwa i doktryny kwalifikuje pojęcie „uchylania się” od zawarcia umowy przyrzeczonej, jako świadome i nieuzasadnione działanie lub zaniechanie dłużnika[5] nakierowane na niezawarcie umowy przyrzeczonej. Zauważyć jednak należy, że w literaturze przedmiotu funkcjonuje też pogląd, w ramach którego „uchylanie się od zawarcia umowy przedwstępnej” obejmuje także „działanie obiektywnie bezprawne, pozbawione elementu zawinienia”[6].

W oparciu o zasady ogólne KC dłużnika obciąża zarówno niewykonanie, jak i nienależyte wykonanie zobowiązania, polegające np. na opóźnieniu zawarcia umowy przyrzeczonej lub zawarciu jej w niewłaściwym miejscu[7]. W szczególności z uchylaniem się od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej mamy do czynienia także wtedy, gdy strona odmawiająca zawarcia umowy przyrzeczonej uzasadnia odmowę faktem, że umowa przedwstępna nie została zawarta w formie wymaganej ustawą dla ważności umowy ostatecznej[8].

Specyficzne cechy instytucji umowy przedwstępnej wykluczają także możliwość zwolnienia dłużnika z zobowiązania przez zawarcie umowy przyrzeczonej z osobą trzecią, za wyjątkiem sytuacji, gdy: i) działa ona w imieniu i na rzecz dłużnika lub ii) jest ona zawarta na rzecz osoby trzeciej lub iii) osoba trzecia jest wskazana jako zobowiązana do spełnienia świadczenia z umowy przedwstępnej. Nie ma bowiem wątpliwości, że zawarcie umowy definitywnej (rozporządzającej) przez jedną ze stron umowy przedwstępnej z osobą trzecią nie jest tożsame z realizacją zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, lecz innym kontraktem. Nie wyklucza to jednak możliwości dostosowania odpowiednich form prawnych prowadzących do zwolnienia stron umowy przedwstępnej z zobowiązania z chwila zawarcia umowy rozporządzającej z osobą trzecią[9].

Zakres odpowiedzialności stron umowy przedwstępnej może zostać poszerzony o powszechnie stosowane w obrocie cywilno-prawnym formy określone w KC, jak kara umowna czy zadatek. Dotychczasowa rozbieżność orzecznictwa i poglądów zawartych w piśmiennictwie co do dopuszczalnego zakresu ich stosowania w umowie przedwstępnej rozwiązane zostały w chwilą wejścia w życie nowelizacji art. 390 KC, w której ustawodawca wyraźnie zastrzegł możliwość odmiennego uregulowania zakresu odszkodowania.

Forma roszczeń odszkodowawczych

W sytuacji, gdy spełnione zostaną przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika z umowy przedwstępnej, wierzycielowi przysługuje uprawnienie dochodzenia odszkodowania. Szczególną cechą uprawnień odszkodowawczych wypływających z przepisów regulujących instytucję umowy przedwstępnej jest koncentracja na spełnieniu zobowiązania określona w § 1 art. 390 KC. W zgodnej opinii doktryny interpretowana jest ona jako bezwzględny obowiązek wierzyciela do przyjęcia świadczenia także w sytuacji, gdy dłużnik zaoferuje jego realizację z opóźnieniem[10]. Jedynym uzasadnieniem odstąpienia od powyższego może być oparcie się wierzyciela na podstawie wynikającej z przepisu art. 477 § 2 KC[11], co może uzasadnić żądanie zastąpienia opóźnionej realizacji należnego świadczenia odszkodowaniem.

Jak to zostało opisane w pkt II.3.2 powyżej, forma, w jakiej sporządzona została umowa przedwstępna przesądza o skutku, jaki wywołuje ona co do określenia zakresu uprawnień wierzyciela wynikających z uchylania się dłużnika i tak, dla umowy przedwstępnej wywołującej:

skutek silniejszy – uprawnia dłużnika do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze orzeczenia sądowego lub dochodzenie odszkodowania,

skutek słabszy – uprawnia dłużnika wyłącznie do dochodzenia odszkodowania.

Niezależnie od dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (lub odszkodowania pokrywającego szkodę, jaką wyrządziło uchylenie się dłużnika od jej zawarcia) wierzycielowi przysługuje uprawnienie dochodzenia szkody, jaką poniósł na skutek opóźnienia w jego realizacji.

Uprawnienia wierzyciela z umowy przedwstępnej

Zgodnie z treścią art. 390 § 2 KC uprawnionemu z umowy przedwstępnej sporządzonej w formie zastrzeżonej dla umowy przyrzeczonej przysługuje uprawnienie do wyboru formy naprawienia szkody poniesionej przez to, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Zauważyć przy tym należy, iż zakres przedmiotowego uprawnienia nie pokrywa się z treścią upoważnienia przemiennego określonego w art. 365 KC, albowiem swoboda wyboru formy naprawienia szkody przez uprawnionego z umowy przedwstępnej ulega ograniczeniu w przypadku, w którym dłużnik zwolni się z zobowiązania poprzez zawarcie umowy przyrzeczonej[12].

Wierzycielowi przysługuje także uprawnienie dochodzenia odszkodowania za niewykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej w terminie. Wysokość tego odszkodowania ustalana jest na zasadach ogólnych, omówionych poniżej.

Zakres odszkodowania

Na gruncie obowiązujących zasad ogólnych prawa cywilnego przyjmuje się, że granice odszkodowania wyznacza przywrócenie osobie poszkodowanej takiej sytuacji materialnej, w jakiej znalazłaby się ona, gdyby doszło do realizacji świadczenia zgodnie z zobowiązaniem, a rozmiar szkody wyznacza porównanie stanu majątkowego wierzyciela wg stanu wynikającego z niezrealizowania umowy do stanu, jaki istniałby w przypadku spełnienia świadczenia zgodnie z zobowiązaniem.

Ustawodawca przewidział dla umowy przedwstępnej odmienną zasadę, unormowaną w treści art. 390 § 1 KC. Problematyka zakresu odszkodowania należnego wierzycielowi z tytułu uchylania się dłużnika z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej jest przedmiotem sporów w doktrynie od początku powołania tej instytucji do życia na gruncie KZ. O ile stanowisko doktryny jednoznacznie utożsamia zakres odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej z ujemnym interesem umownym (damnum emergens), o tyle tylko część z niej uznaje zasadność poszerzenia zakresu odpowiedzialności o utracone korzyści (lucrum cessans)[13].

Zgodnie z powszechnie przyjętą w literaturze interpretacją, granice ujemnego interesu umownego ustala się w oparciu o hipotetyczne porównanie „stanu majątkowego poszkodowanego powstałego na skutek jego wdania się w umowę ze stanem jaki istniałby, gdyby poszkodowany w umowę się nie wdał”[14]. Inaczej mówiąc przyjmuje się, że w ramach ujemnego interesu umownego uznać należy szkodę poniesioną przez to, że wierzyciel liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej, zatem przykładowy zakres szkody obejmuje wszystkie koszty, wydatki i nakłady poniesione z przygotowaniem, zawarciem i przygotowaniem do wykonania umowy przedwstępnej.

O ile powszechnie uznana jest zasadność uwzględnienia w ramach odszkodowania nakładów i kosztów poniesionych na przygotowanie do zawarcia umowy przyrzeczonej[15], o tyle przedmiotem różnicy stanowisk w piśmiennictwie jest objęcie odszkodowaniem korzyści, jakie zostały utracone w związku z nie dojściem do skutku umowy przyrzeczonej, np. powstałe w wyniku faktycznego odrzucenia innej oferty[16].

Skutek silniejszy umowy przyrzeczonej

W przypadku zachowania obligatoryjnego obowiązku spełnienia przez umowę przedwstępną przesłanek, od których uzależniona jest ważność umowy ostatecznej, spełnienia dyspozycji zawartych w art. 389 KC i zarazem braku innych wad prawnych[17] każda ze stron może dochodzić zawarcia umowy ostatecznej, a w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie wymaganej dla umowy ostatecznej, na mocy art. 64 KC oraz art. 1047 KPC, także w drodze orzeczenia sądowego.

Sąd uznając roszczenie, nakazuje stronie pozwanej zawarcie umowy ostatecznej, może jednak wyznaczyć dłużnikowi termin do jej zawarcia z tym skutkiem, że w razie niezawarcia umowy w oznaczonym terminie prawomocny wyrok będzie równoznaczny z zawarciem umowy przyrzeczonej[18]. Orzeczenie może odbiegać od treści zawartej w umowie przedwstępnej, w szczególności gdy poszczególne postanowienia umowy, nie wpływające na ważność pozostałych, są nieważne lub też w miejsce postanowień nieważnych z mocy właściwych przepisów wchodzą inne postanowienia. W oparciu o dyspozycję art. 65 KC sąd może także modyfikować treść umowy ostatecznej z uwzględnieniem okoliczności, w których doszło do zawarcia umowy przedwstępnej, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów oraz zgodnego zamiaru stron i celu umowy[19].

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Roszczenie odszkodowawcze i roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej ulegają przedawnieniu po upływie roku od wyznaczonego terminu, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. O ile KZ jak i KC w brzmieniu sprzed wejścia w życie zmiany KC z 2003 roku obejmował skróconym okresem wyłącznie roszczenia określone w zdaniu poprzednim, o tyle znowelizowana treść przepisu art. 390 § 3 KC w zgodnej opinii większości doktryny objęła przedawnieniem wszystkie roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej, a zatem ewentualne świadczenia spełnione na poczet umowy przyrzeczonej, kary umowne, etc[20]. W świetle najnowszego orzecznictwa SN[21] zastrzec jednak należy znaczącą ewolucję zakresu roszczeń objętych specjalnym terminem przedawnienia określonym w art. 390 § 3 KC, prowadzącą do objęcia części roszczeń pochodzących z umowy przedwstępnej ogólnym terminem dochodzenia odszkodowania z art. 118 KC, co zostało omówione szczegółowo w dalszej części opracowania.

Odrębne określenie terminów dochodzenia roszczeń w treści przepisu art. 390 § 3 KC ma taki skutek, iż poprzez zastosowanie odpowiedniej kolejności zgłaszanych żądań możliwe jest przedłużenie terminu dochodzenia roszczeń, mianowicie w przypadku wcześniejszego zgłoszenia roszczenia o zawarcie umowy roczny bieg terminu o dochodzenie roszczenia odszkodowawczego biegnie od dnia prawomocnego orzeczenia oddalenia żądania zawarcia umowy[22], jednakże zmiany terminu dochodzenia roszczeń odszkodowawczych nie wywołują wszakże inne orzeczenia sądu (jak oddalenie czy odrzucenie pozwu, zawarcie ugody)[23]. Zauważyć należy, że zgłoszenie roszczenia odszkodowawczego nie wywiera wpływu na bieg terminu przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, a także uniemożliwia wystąpienie o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli dłużnika, co w konsekwencji może uniemożliwić jego dochodzenie w przypadku oddalenia przez sąd roszczenia odszkodowawczego[24].

[1] Jak M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 757

[2] Por. A Rembieliński [w:] „KC z komentarzem”, str. 354-355

[3] Por. A. Łuszpak-Zając „Realizacja roszczenia o zawarcie umowy”, Warszawa 2005, str. 140

[4] Jak M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 753

[5] Por. A Rembieliński [w:] „KC z komentarzem”, str. 355

[6] Za M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 761, także P. Sadowski „Odszkodowanie z art. 390 § 1 k.c.”, str. 17, 21

[7] Por. T. Pajor „Odpowiedzialność dłużnika za niewykonanie zobowiązania”, Warszawa 1982, str. 116; B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 104; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449¹¹”, str. 9

[8] Por. F. Błahuta w:: „KC. Komentarz”, Warszawa 1972, str. 932

[9] Por. A. Łuszpak-Zając „Realizacja roszczenia o zawarcie umowy”, Warszawa 2005, str. 139, M. Krajewski „Umowa przedwstępna”, Warszawa 2002, str. 136-137

[10] Jak M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 756; Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 179

[11] Jak M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 756

[12] Jak Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 179; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449¹¹”, str. 1143; oraz M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 756

[13] Jak: A. Rembieliński [w:] „Kodeks Cywilny z komentarzem”, [praca zbiorowa pod red. J. Winiarza] Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1989, str. 355; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 941;

[14] Por. M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 763 za T. Dybowski [w:] „System. Tom. 3. Cz. 1”, str. 243; F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz. Tom 2”, Warszawa 1972, str. 933

[15] Jak w wyroku SN z 20 marca 2002 - V CKN 948/00, OSP 2003/1/6 z krytyczną glosą M. Krajewskiego

[16] Por. F. Błahuta w:: „KC. Komentarz. Tom 2”, Warszawa 1972, str. 932; A. Rembieliński [w:] „KC z komentarzem”, str. 355; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 765 jak też P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 941 odmiennie W. Czachórski „Odpowiedzialność odszkodowawcza w granicach tzw. ujemnego interesu umowy”, RPEiS 1968 nr 3, str. 23 i nast. tenże „Uwagi na temat pojęcia tzw. ujemnego interesu umowy”” SC, tom XIII-XIV, 1969, str. 11 i nast.; Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 179; S. Kowalski „Zastrzeżenie kary umownej w umowie przedwstępnej”, Rej. 2003/1/88-89; P. Ostała „Ujemny interes w umowie przedwstępnej”, MoP 2006, nr 2, str. 82.

[17] Z uwzględnieniem postanowień art. 5 KC (zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczego przeznaczeniem tego prawa), czy w tym spełnienie ewentualnych wymogów formalnych, od których uzależniona jest ważność umowy ostatecznej, jak np. posiadania wymaganych decyzji odpowiednich organów administracji publicznej

[18] Jak F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz. Tom 2”, Warszawa 1972, str. 931

[19] Tak też F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz. Tom 2”, Warszawa 1972, str. 932

[20] Por. M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006 , str. 771-772 odmiennie Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 182

[21] orzecz. SN z 11 stycznia 2006, III CK 357/05 niepublikow.; uchw. SN z 8 marca 2007, CZP 3/07, LEX nr 230987.

[22] Por. A. Rembieliński [w:] „KC z komentarzem”, str. 356

[23] Por.: F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz. Tom 2”, Warszawa 1972, str. 933; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 943; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań –część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 772; M. Wrzołek-Romańczuk „Umowa przedwstępna”, Warszawa 1998, str. 107-108; Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 182

[24] Szerzej na temat: B. Kordasiewicz [w:] „SystPrPryw. Prawo cywilne – część ogólna. Tom 2” [praca zbiorowa pod. red. Z. Radwańskiego] Warszawa 2002, str. 578 i nast.

Zasadnicze cechy umowy przedwstępnej

Systemowa klasyfikacja umowy przedwstępnej

Jak wynika z fundamentalnej zasady swobody umów określonej w treści art. 353¹ KC strony mogą dowolnie kształtować postanowienia umów, przez co rozumie się także swobodę w doborze formy zobowiązania. Zarazem jednak KC definiuje określone typy umów nazwanych charakteryzujących się oprócz wyczerpująco określonego katalogu essentialia negotti, dodatkowym zestawem cech np. różnicujących uprawnienia stron je zawierających, niekiedy uzależniając uprawnienia stron od spełnienia dodatkowych warunków lub określających wymóg i/lub konsekwencje zachowania określonej formy zawarcia umowy. Stąd też, jak wskazał SN w wyroku z 6 listopada 2002: „…swoboda zainteresowanych stron w ustalaniu czynności prawnych nie jest bezwzględna. Jej granice określają natura stosunku prawnego, zasady współżycia społecznego i przepisy ustawy (…)” [sygn. akt. I CKN 1144/00].

Jedną z typowych form umowy uregulowanej w przepisach art. 389-390 KC jest umowa przedwstępna stanowiąca przedmiot niniejszego opracowania. W doktrynie spotkać można rozważania dotyczące zakresu stosowania umowy przedwstępnej, od ujmowanego wąsko (wyłącznie w stosunku do umów o charakterze obligacyjnym) [por. E. Drozd „Umowa przedwstępna”, str. 440 i nast.; E. Gniewek „Z problematyki prawnej umów przedwstępnych”, NP. 1970, NT 7-8, str. 1045-1016] do szerokiego, tj. w całym zakresie umów objętych prawem cywilnym [por. W. Popiołek [w:] „KC. Komentarz do art. 1-449(11)” tom I, [praca zbiorowa pod red. K. Pietrzykowskiego], Warszawa 2008, str. 1127]. Zwolennicy poglądu ograniczającego zakres stosowania umowy przedwstępnej wyłącznie do kontraktów obligacyjnych powołują się głównie na systematykę KC jak też uregulowanie jej w części ogólnej KC wysnuwając z tego wniosek o stworzeniu tej instytucji wyłącznie dla potrzeb umów zobowiązujących [por. uzasadnienie wyroku SN z 5 czerwca 1997, I CKN 162/97, OSNC 1997/12/199]. Podnoszony jest przy tym argument związany z pozorną trudnością w odróżnieniu umowy przedwstępnej od umowy sprzedaży czy darowizny, jeśli wywierają one wyłącznie skutek zobowiązujący i dylemat, czy do tak skonstruowanych kontraktów zastosowanie mają art. 389 i 390 KC?

Przeciwnicy wąskiego ujmowania zakresu stosowania umowy przedwstępnej argumentują, że klasyfikacja obowiązujących źródeł prawa nie różnicuje w żadnej formie i zakresie przepisów prawa materialnego zawartych w KC od tych, zawartych w KPC i odwrotnie. Analogicznie, KC nie rozróżnia formalnie określonych czynności prawnych od ich zawarcia w części ogólnej czy szczegółowej, uzależniając ocenę danych przepisów od ich meritum, a nie umiejscowienia. Odnosząc się do kwestii problemów związanych z rozróżnieniem umów sprzedaży i darowizny od umowy przedwstępnej, zwolennicy szerokiego zakresu stosowania umowy przedwstępnej odwołują się do zasadniczego kryterium rozróżnialności, jakim ich zdaniem jest pomocniczość umowy przedwstępnej rozumiana jako niesamoistny akt przygotowujący do zawarcia umowy głównej, a nie – jak to może mieć miejsce w przypadku umów sprzedaży czy darowizny o charakterze zobowiązującym – element stanowiący jeden z zasadniczych etapów czynności prawnej.

W ocenie autora niniejszego opracowania racjonalny jest pogląd ujmujący rolę instytucji umowy przedwstępnej szeroko, umożliwiając jej stosowanie w odniesieniu do wszystkich stosunków zobowiązaniowych na gruncie prawa cywilnego [por. A Rembieliński [w:] „Kodeks cywilny z komentarzem”, [praca zbiorowa pod red. J. Winiarza] Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1989, str. 353; A. Maciąg „Rodzaje umów, które mogą być poprzedzone umową przedwstępną, NP 1979, nr 7-8, str. 62 i nast.; A. Łuszpak-Zając „Źródła cywilno-prawnego obowiązku zawarcia umowy”, Kraków 2000, str. 222; M. Krajewski „Umowa”, str. 68 oraz [w:] „System PrPryw”, tom 5, str. 732 i nast.; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1127; Cz. Żuławska [w:] „Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga III. Zobowiązania. Tom 1”, Warszawa 2007, str. 171].
Najbardziej przekonującym argumentem potwierdzającym trafność powyższego jest powszechne wykorzystanie instytucji umowy przedwstępnej w prawie spółek handlowych i innych stosunkach prawa cywilnego.

Potwierdzeniem prawidłowości szerokiego zastosowania instytucji umowy przedwstępnej jest m.in. bogate orzecznictwo SN dotyczące spraw z zakresu prawa pracy, w którym dobitnie stwierdzono możliwość zawierania umów przedwstępnych w stosunkach pracy – omówienie części przedmiotowych orzeczeń SN zawarte jest w dalszej części niniejszego opracowania.

Zarazem jednak zauważyć należy, że szerokie stosowanie instytucji umowy przedwstępnej w odniesieniu do stosunków zobowiązaniowych może podlegać – w określonych sytuacjach – pewnym ograniczeniom, szczególnie dotyczącym możliwości dochodzenia skutku silniejszego umowy przedwstępnej (umowa przedwstępna do umowy spółki handlowej [jak M. Hałgas „Dopuszczalność zawierania umowy przedwstępnej do umowy spółki handlowej”, PUG 2005/8/12] czy dochodzenie przyrzeczonej umowy o pracę przez pracodawcę).

Ze względu na szczególny charakter umowy przedwstępnej, przejawiający się w podjęciu zobowiązania do złożenia w przyszłości określonego oświadczenia woli, może to być umowa jednostronnie lub dwustronnie zobowiązująca. Zastrzec przy tym należy, że w przypadku umowy dwustronnie zobowiązującej jest to umowa konsensualna (dochodzi do skutku solo consensu), nie można jej jednak traktować jako umowy wzajemnej z art. 487 § 2 KC, albowiem jej treścią nie jest wzajemne świadczenie stron polegające na złożeniu oświadczeń woli, lecz jedno świadczenie, polegające na zawarciu umowy przyrzeczonej. Powyższe znalazło potwierdzenie w orzecznictwie SN [por. wyrok SN z 14 grudnia 1999, II CKN 624/98, OSN 2000, nr 6, poz. 120; tak też wyrok SN z 2 kwietnia 2004, III CK 537/02, LEX nr 172786], uznanym następnie przez doktrynę [por. glosy do przedmiotowego wyroku SN: A. Olejniczak, Rej. 2000, nr 7-8, str. 118-127; M. Wrzołek-Romańczuk, Pal. 2000, nr 11-12, str. 221-226; W. Kubala, R. Pr. 2001, nr 1, str. 134-139 oraz M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 741, a także B. Czech [w:] „Kodeks Cywilny. Tom 2” [praca zbiorowa: H. Ciepła, B. Czech, S. Dąbrowski, T. Domińczyk, H. Pietrzykowski, Z. Strus, M. Zychowicz, A. Wypiórkiewicz] WZPP, Warszawa, 2005, str. 101].

W praktyce zdarza się, iż w umowie przedwstępnej strony zawierają dodatkowe postanowienia o charakterze rozporządzającym przedmiotem umowy przyrzeczonej z umowy przedwstępnej, który to przypadek będzie omówiony w dalszej części niniejszego opracowania.

Zawarcie przepisów regulujących instytucję umowy przedwstępnej w części ogólnej księgi III KC i ustawowe zakreślenie cech charakteryzujących ten typ umowy wywiera taki skutek, że czynność prawna uwzględniająca całościowo cechy konieczne znamionujące umowę przedwstępną zawsze wywoływać będzie określone skutki prawne [por. Z. Radwański J. Panowicz-Lipska „Zobowiązania - część szczegółowa.” Wydanie 7, Warszawa 2007, str. 7-8], w szczególności zaś niedotrzymanie postanowień umowy uprawnia do dochodzenia roszczeń wynikających ze zwłoki [por. M. Krajewski „Umowa przedwstępna” Warszawa 2000, str. 61]. Zarazem do jej ważności nie jest wymagane zastosowanie określonej formy, a w przypadku sprzeczności między nazwą umowy a jej treścią decydującą rolę odgrywać będą jej postanowienia, o ile wykładnia art. 65 KC prowadzić będzie do wniosku, iż strony zgodnie miały na celu umowę odpowiadającą nazwie [por. F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz” t. 2, str. 929; A. Łuszpak-Zając ”Realizacja roszczenia o zawarcie umowy”, Warszawa 2005, str. 50].

Zawarcie umowy przedwstępnej

Mając na względzie zasady określone w art. 60 i nast. KC należy przyjąć, że nieodzownym a przez to integralnym elementem umowy przedwstępnej jest przyjęcie przez wierzyciela złożonego przez dłużnika oświadczenia woli ustanawiającego określone zobowiązanie dłużnika (dla zobowiązania jednostronnego) lub z chwilą ostatecznego, wzajemnego uzgodnienia oświadczeń woli przez wszystkie strony zobowiązania wielostronnego.

Zauważyć przy tym należy, że chociaż złożenia oświadczenia woli nie można utożsamiać pojęciowo z dokonaniem czynności prawnej, to jednak w określonych sytuacjach dochodzi do konfuzji zawarcia umowy przedwstępnej (dokonania czynności prawnej) w drodze złożenia ważnego oświadczenia woli (powstania stosunku prawnego) [por. E. Łętowska [w:] „System Prawa Cywilnego. Prawo Zobowiązań. Część ogólna” [praca zbiorowa pod red. E. Łętowskiej], Warszawa 2006, str. 22].

Mając na względzie fakt, że problematyka składania i ważności oświadczeń woli jest zagadnieniem tak szerokim, że jego nawet pobieżne omówienie w niniejszym opracowaniu nie jest możliwe, dla potrzeb omówienia instytucji umowy przedwstępnej zaznaczyć należy następujące, zasadnicze aspekty oświadczeń woli, od których może być uzależniona ważność umowy przedwstępnej:

- zdolność stron do składania ważnych oświadczenia woli – przez co rozumiemy zarówno zdolność do czynności prawnych podmiotu składającego zobowiązanie (dłużnika) jak i zdolność prawną przyjmującego zobowiązanie (wierzyciela) oceniane wg zasad ogólnych określonych w KC. Z zagadnieniem zdolności i ważności oświadczenia woli wiąże się także problematyka ważności składania, konwalidacji i przyjmowania oświadczeń woli przez pełnomocnika (prokurenta, opiekuna, kuratora etc.), osoby reprezentujące uprawnione organy osób prawnych,

- treść oświadczenia woli – oceniana wg specyfiki zobowiązania; w szczególności spełniająca wymagania, od których ustawa uzależnia ważność danego oświadczenia woli,

- forma czynności prawnej – rozumiana jako forma zewnętrznego objawienia (zakomunikowania) woli danej osoby [jak Z. Radwański [w:] „System…” Tom 2, str. 12 i nast. czy J. Górecki „Forma umów obligacyjnych i rzeczowych w prawie prywatnym międzynarodowym” Wydawnictwo Uniwersytetu Śląskiego, Katowice 2007, str. 17], w szczególności spełniająca wymagania, od których ustawa uzależnia ważność danego oświadczenia woli; istotną konsekwencją przyjęcia określonej formy czynności prawnej będzie podlegać stosownej specyfice wykładni, koncentrującej się w szczególności na ustaleniu znaczenia przypisywanego konkretnym oświadczeniom woli w dacie ich złożenia, a nie znaczeniom przypisywanym później przez składających [jak E. Łętowska [w:] „System prawa cywilnego. Prawo zobowiązań. Część ogólna” [praca zbiorowa pod red. E. Łętowskiej], Warszawa 2006, str. 25, por. też M. Zieliński, Z. Radwański „Wykładnia prawa cywilnego”],

- uzyskanie mocy wiążącej oświadczenia (oświadczeń) woli – rozumianej jako spełnienie wymogu przyjęcia zobowiązania jednostronnego przez wierzyciela lub przyjęcie przez wszystkich wierzycieli, uzależnionych od siebie nawzajem wielostronnych, wzajemnych oświadczeń woli dłużników.

Do oświadczenia woli rodzącego zobowiązanie, ważność tego zobowiązania oceniana może być także pod kątem ewentualnych wad oświadczenia woli, wyrażających się poprzez niezgodność zewnętrznego oświadczenia woli z wolą wewnętrzną [odmiennie E. Łętowska [w:] „System prawa cywilnego. Prawo zobowiązań. Część ogólna” [praca zbiorowa pod red. E. Łętowskiej], Warszawa 2006, str. 25].

KC określa katalog wad oświadczeń woli, różnicując zarazem skutki, jakie dla ważności takiego oświadczenia one wywierają, i tak:

- brak świadomości lub swobody (art. 82 KC) skutkuje bezwzględną nieważnością oświadczenia woli,

- pozorność (art. 83 KC) skutkuje bezwzględną nieważnością oświadczenia woli, chyba że pozorność miała na celu ukrycie innej czynności prawnej (kiedy to ważność tego oświadczenia woli oceniana jest wg właściwości czynności dyssymulowanej), lub kiedy na podstawie powstałej na skutek pozornego oświadczenia woli czynności prawnej osoba trzecia nabyła prawo lub została zwolniona z obowiązku, o ile nie działała w złej wierze,

- błąd (art. 84) rozumiany jako fałszywa ocena rzeczywistego stanu rzeczy, w zależności od przyczyny (obiektywna / subiektywna) powstania błędu, jego znaczenia dla treści podjętego pod jego wpływem oświadczenia woli (istotny subiektywnie i obiektywnie) czy też zakresu czynności prawnej powstałej na skutek oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu (odpłatna / nieodpłatna) – przepis różnicuje możliwość uchylenia się od skutków podjętych oświadczeń woli,

- bezprawna groźba (art. 87 KC), skutkująca nieważnością względną złożonego pod jej wpływem oświadczenia woli.

Forma zawarcia umowy przedwstępnej

Kontynuując rozwiązania przyjęte w prawie rzymskim, poprzez kolejne regulacje prawne obowiązujące w nowożytnej Europie, a skończywszy na uregulowaniach dot. czynności prawnych zawartych w obowiązujących w XIX i XX wieku na ziemiach polskich Kodeksie Napoleońskim, ABGB, BGBD a wreszcie polskim KZ, dopuszczających dowolność wyboru formy podejmowanych zobowiązań z zastrzeżeniem obowiązku zachowania określonej formy wyłącznie w odniesieniu do czynności prawnych regulujących niewielki katalog ściśle określonych zobowiązań, także i teraz treść art. 389 KC nie wymaga dla ważności umowy przedwstępnej zachowania określonej formy tej czynności prawnej. W aktualnym stanie prawnym brak ustawowo określonego wymogu zachowania określonej formy umowy przedwstępnej jest zgodny z ogólną zasadą swobody doboru formy wyrażania oświadczeń woli określoną w art. 60 KC, ogólną zasadą swobody umów określoną w art. 353¹ KC [jak Z. Gawlik i J. Gajda „Podstawy Prawa Cywilnego. Zobowiązania. Część Ogólna.” wyd. I Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2003, str. 46], co umożliwia powszechne stosowanie tej instytucji we wszystkich aspektach życia codziennego. Zauważyć przy tym należy, że nawet w okresie poprzedzającym uchylenie art. 75 KC [na podstawie zmiany KC z 2003 roku] część przedstawicieli doktryny kwestionowała obowiązek zachowania formy pisemnej umowy przedwstępnej dla umów których przedmiot przenosił 2 tysiące złotych [jak Z. Radwański „Prawo”, str. 30 czy W. Czachórski „Zobowiązania”, str. 121 czy Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 158, T. Treściński „Skutki umowy przedwstępnej”, Prawo Spółek 2002/1/49].

Brak wymagań co do formy umowy przedwstępnej potwierdza możliwość powstania przedmiotowego zobowiązania w drodze złożenia ważnego oświadczenia (oświadczeń) woli stron umowy przedwstępnej [jak Z. Radwański „Zobowiązania. Część ogólna”, Warszawa 2006, str. 138].

Forma pisemna

Można stwierdzić, iż dla zdecydowanej większości zobowiązań podejmowanych w powszechnych sprawach życia codziennego i praktyce biznesowej przedsiębiorców zachowanie formy pisemnej będzie wystarczające ad probationem dla udokumentowania istoty i treści umowy przedwstępnej (np. przed organami administracji publicznej). Będzie ono także pomocne w przypadku dochodzenia rozstrzygnięcia ewentualnego sporu stron umowy przed sądem powszechnym.

Forma odpowiednia dla umowy ostatecznej

O ile jednak zachowanie formy pisemnej umowy przedwstępnej znacząco ułatwi dochodzenie roszczeń odszkodowawczych wobec strony dopuszczającej się naruszenia zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, o tyle jednak nie zawsze będzie wystarczające do skorzystanie z specyficznej cechy umowy przedwstępnej, jaką jest możliwość dochodzenia zawarcia przyrzeczonej umowy ostatecznej w drodze orzeczenia sądowego (powszechnie zwanym „silniejszym skutkiem umowy przedwstępnej”, czy też po prostu „skutkiem silniejszym”).

Możliwość zabezpieczenia interesu obu stron umowy przedwstępnej poprzez zachowanie ad eventum formy odpowiedniej dla umowy ostatecznej określona w art. 390 § 2 daje każdej ze stron umowy realną możliwość osiągnięcia zamierzonego skutku, dla jakiego zawarły umowę przedwstępną, na warunkach w niej określonych także w sytuacji, w której druga strona uchyla się od jej zawarcia.

Do określenia wymaganej formy umowy przedwstępnej (jak i warunków jej zawarcia) zastosowanie mają przepisy ogólne, zawarte w KC (dot. nieruchomości), mogą też mieć zastosowanie przepisy innych ustaw regulujących warunki ważności dokonania danej czynności prawnej (np. dla umowy timesheringu [na podstawie art. 4 dyrektywy 94/47/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 26 października 1994 r. w sprawie ochrony nabywców praw do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie (Dz.U. L.94.280.83)])[za J. Górecki „Forma Umów Obligacyjnych i Rzeczowych w Prawie Prywatnym Międzynarodowym” Wydawnictwo Uniwersytetu Śląskiego, Katowice 2007, str. 45].

Treść umowy przedwstępnej

Treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowy stanowczej) w określonych przypadkach także do dopełnienia dodatkowych czynności, niezbędnych do skutecznej realizacji przedmiotu umowy przyrzeczonej [jak B. Czech w „Kodeks…”, str. 101]. Treść zobowiązania jest zawarta w stosownym oświadczeniu woli podmiotu go składającego, deklarującego gotowość zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej, której to umowy w chwili składania oświadczenia woli podmiot ten nie mógł zawrzeć, lub jego zawarcie nie byłoby dla niego dogodne. Wśród możliwych przyczyn zawierania umów przedwstępnych są m.in. uzależnienie możliwości skutecznego dojścia do zawarcia umowy stanowczej od uzyskania zezwolenia innego podmiotu (w szczególności organu administracji publicznej) na zawarcie danej transakcji lub brak wymaganych prawem cech przedmiotu umowy umożliwiających zawarcie umowy definitywnej.

Klasycznym przykładem ilustrującym znakomicie potrzebę istnienia instytucji umowy przedwstępnej jest np. transakcja sprzedaży przedsiębiorstwa na rzecz drugiego przedsiębiorcy w sytuacji, gdy podmiot przejmujący zajmuje pozycję dominującą, przez co dojście transakcji do skutku jest uzależnione od decyzji organu administracji publicznej lub umowa dotycząca przeniesienia własności lokalu, który zostanie w przyszłości wyodrębniony z budynku znajdującego się – w chwili zawierania umowy przedwstępnej - w fazie budowy.

Cechy charakterystyczne umowy przedwstępnej

Na podstawie treści przepisu art. 389 KC umowę przedwstępną można zakwalifikować do grupy czynności prawnych zobowiązujących. Zważywszy na pomocniczy charakter zobowiązania nie ma ona charakteru rozporządzającego (chociaż strony mogą w niej zastrzec inaczej) co oznacza, że dla osiągnięcia ostatecznego celu przedmiotu zobowiązania zawsze wymaga ona dokonania dodatkowej czynności prawnej, co zasadniczo odróżnia ją od umów zobowiązujących zawieranych pod warunkiem.

Zasadniczą cechą umowy przedwstępnej stanowiącą o jej użyteczności w powszechnym obrocie prawnym jest uprawnienie każdej ze stron, z zastrzeżeniem spełnienia przesłanek określonych w art. 390 § 2 KC, dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej w drodze orzeczenia sądowego.

Ze względu na szczególną naturę zobowiązania, charakteryzującą się z jednej strony przygotowawczym charakterem umowy przedwstępnej, a z drugiej faktem, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej strony utrzymywane są w stanie niepewności, co do skutków podjętego zobowiązania, ustawodawca zakreślił w przepisach krótkie, roczne terminy na: i) wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ii) dochodzenia roszczeń z tytułu niezawarcia umowy, przy czym warto podkreślić, że ten pierwszy termin ma charakter terminu zawitego.

Szersze omówienie problematyki terminów w umowie przedwstępnej zostało zawarte w dalszej części opracowania.

Charakter zobowiązujący umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna będąc skierowaną na wywołanie przeniesienia praw (najczęściej o charakterze majątkowym) powoduje tylko zobowiązanie do przeniesienia takich praw, ale nie ma mocy rozporządzającej. Taka konstrukcja zbliżona jest do rozwiązań funkcjonujących m.in. w kodeksie cywilnym niemieckim, w którym do wywołania skutków rozporządzających wymagane jest dokonanie osobnej czynności prawnej [za W. Czachórski [A. Brzozowski ., M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian] [w:] „Zobowiązania. Zarys wykładu”, Warszawa 2004, str. 131]. Skutkiem powyższego należy stwierdzić, że umowa przedwstępna wywołuje wyłącznie skutek zobowiązujący, a do wywołania skutku rozporządzającego konieczne jest dokonanie dodatkowej czynności prawnej lub uzyskanie orzeczenia sądowego w przedmiocie stwierdzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zaznaczyć jednak należy, iż w części dotychczasowego orzecznictwa [I CR 154/65 z 30 sierpnia 1965 r., OSNCP 7-8/66, poz. 117] SN przyjął stanowisko, iż nie dojście do zawarcia umowy ostatecznej – bez winy stron - nie niweczy skutków zawartej w dobrej wierze umowy przedwstępnej co sprawia, że do ewentualnego charakteru korzystania niedoszłego nabywcy z przedmiotu umowy przedwstępnej nie należy stosować zasad obowiązujących przy bezumownym korzystaniu, lecz według skutków wynikających z umowy przedwstępnej [tak też B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 101; „Kodeks cywilny. Tekst. Piśmiennictwo. Orzecznictwo” [praca zbiorowa: M. Gintowt, S. Rudnicki], WP Warszawa 1973 , str. 278 odmiennie: Z. Radwański A. Olejniczak „Zobowiązania – część ogólna”, Warszawa 2006, str. 140]. Odmiennie jednak SN w wyroku z dnia 20 marca 2002, V CKN 948/00 SN wyraził pogląd, iż „Uprawniony z umowy przedwstępnej, któremu zobowiązany do zbycia rzecz udostępnił do korzystania, jest dzierżycielem tej rzeczy.” [por. OSP 2003/1/6 z glosą krytyczną M. Krajewskiego tamże].

Podzielając pogląd wyrażony wielokrotnie przez SN i reprezentowany przez dużą część doktryny [por. B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 101, także W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1136; J. Skąpski, glosa do orzeczenia SN z 30 maja 1957 r., 1 CR 571/57, OSP 1958, poz. 226] można stwierdzić, że strony mogą zawrzeć w umowie przedwstępnej dodatkowe elementy rozporządzające przedmiotem umowy do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie przepisu art. 353 KC, co uzasadniałoby sklasyfikowanie takiej umowy jako zobowiązania zawierającego postanowienia o charakterze rozporządzającym.

Oświadczenie woli – kluczowy aspekt ustanowienia umowy przedwstępnej

W nauce prawa cywilnego powstanie stosunku cywilno-prawnego utożsamiane jest z dokonaniem czynności prawnej przez osobę fizyczną lub prawną, które poprzez złożenie oświadczenia woli ustanawia, zmienia lub znosi stosunek prawny [por. J. Zaborowski [w:] „Zarys Prawa”, [praca zbiorowa pod. red. S. Koryckiego i J. Kucińskiego], Warszawa 2007 str. 293], dla którego hipoteza normy prawnej określa mieszczące się w jej dyspozycji – skutki prawne [por. J. Mojak [w:] „Zarys prawa Cywilnego”, [praca zbiorowa pod red. M. Baranowskiej], Lublin 2006, str. 82 i nast.]. W świetle powyższego należy uznać, że kluczowym aspektem powstania zobowiązania w postaci umowy przedwstępnej jest złożenie oświadczenia woli nakierowanego na powstanie skutków, jakie przewiduje dyspozycja z art. 389 KC. W doktrynie przedmiotu oświadczeń woli ścierają się dwa poglądy na zagadnienie, czy do zawarcia umowy dochodzi na skutek uzgodnienia woli wewnętrznej czy na skutek uzgodnienia oświadczeń woli.

Rozważania powyższe dotyczą nie tylko samego zobowiązania stanowiącego treść umowy przedwstępnej, lecz także mogą służyć do oceny działań lub zaniechań stron umowy przedwstępnej prowadzących do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Istotne postanowienia umowy przedwstępnej

W obowiązującym od 25 września 2003 roku [zmiana na podstawie ustawy z 2003 roku o zmianie ustawy – kodeks cywilny oraz niektórych ustaw (Dz. U. nr 49 poz. 408)] brzmieniu art. 389 § 1 KC minimalnym składnikiem treści umowy przedwstępnej są istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Tak generalne określenie wymaganych składników treści umowy przedwstępnej potwierdza intencję ustawodawcy dotyczącą powszechności stosowania tej instytucji, nakładając zarazem na strony obowiązek dochowania należytej staranności poprzez uwzględnienie odpowiednich - tj. wymaganych dla umowy ostatecznej – składników treści. Zarazem jednak likwidacja wymogu określenia w treści umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, który w przeszłości stanowił wyraźne kryterium odróżnienia umowy przedwstępnej od umowy ostatecznej, nakłada na strony zobowiązania o tym charakterze wymóg takiej redakcji umowy przedwstępnej, aby jej przedwstępny charakter nie budził wątpliwości [por. W Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1129; P. Machnikowski [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz do artykułów 1-534. Tom 1” [praca zbiorowa pod red. E. Gniewka], Warszawa 2004, str. 932; A. Łuszpak-Zając ”Realizacja roszczenia o zawarcie umowy”, Warszawa 2005].
Zdaniem autora ze szczególną uwagą należy wszakże rozważyć pogląd wyrażany przez część przedstawicieli doktryny, którzy do istotnych postanowień umowy przedwstępnej zaliczają tak wyczerpujący zakres elementów, bez uzgodnienia których strony nie zawarłyby umowy ostatecznej [por. E. Drozd „Umowa przedwstępna”, str. 1564, M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 743; J. Strzępka „Umowy przedwstępne”, str. 25-31; M. Wrzołek-Romańczuk „Umowa przedwstępna”, str. 35-40; odmiennie: Z. Radwański [w:] „System…. Tom 3. Część 1”, str. 412], co w szczególności oznacza, że elementy konieczne umowy przedwstępnej mogą, a w niektórych przypadkach powinny, wykraczać poza określone ustawowo essentialia negotii danego rodzaju umowy ostatecznej [jak A Rembieliński [w:] „KC z komentarzem”, str. 354; Z. Gawlik i J. Gazda „Podstawy prawa cywilnego. Zobowiązania. Część ogólna”, Wydawnictwa Prawnicze LexisNexis, wyd. I, Warszawa 2003, str. 62]. W przeciwnym wypadku ustalenie istotnych dla stron umowy przedwstępnej, acz wykraczających poza essentialia negotii umowy przyrzeczonej wymagałoby określenia przez sąd, do czego nie jest on przecież uprawniony w przepisach prawa [jak Z. Radwański [w:] „Obowiązek zawierania umów między jednostkami gospodarki uspołecznionej a indywidualnymi konsumentami.”, RPEiS 1974, str. 218 także „Teoria umów”, Warszawa 1977, str. 163; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 743; A. Łuszpak-Zając ”Realizacja roszczenia o zawarcie umowy”, Warszawa 2005, str. 15]. Zastrzec przy tym należy, że powyższe nie wyklucza odmienności treści orzeczenia sądowego w stosunku do treści zawartej w umowie przedwstępnej polegającej na wyeliminowaniu postanowień nieważnych (spełniających przesłanki określone w art. 58 § 3 KC) lub zastąpieniu tych postanowień nową treścią, uwzględniającą obowiązujący stan prawny [jak F. Błahuta w : „KC. Komentarz” tom 2, Warszawa 1972 [praca zbiorowa] str. 935] oraz poddaniu treści wykładni (na podstawie art. 65 KC).

Przez obowiązek zachowania w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej należy także rozumieć dwa dodatkowe aspekty:

- wymagania obligatoryjne – obowiązujące powszechnie zasady dotyczące stosunków zobowiązaniowych, niezbędne dla zapewnienia ważności umowy przedwstępnej jak: zachowanie zgodności treści jej postanowień z wymaganiami obowiązującego prawa (np. posiadanie zdolności prawnej przez strony, odpowiednia legitymacja pełnomocnika(ów) stron), zgodność z zasadami współżycia społecznego lub brak istnienia innych przyczyn, które powodowałyby dotknięcie umowy przedwstępnej nieważnością bezwzględną,

- wymagania fakultatywne – których spełnienie uprawnia strony do sięgnięcia po jedną z zasadniczych cech umowy przedwstępnej w postaci tzw. „silniejszego skutku” umowy przedwstępnej

oraz ewentualne uwzględnienie zawarcia w treści umowy przedwstępnej postanowień istotnych podmiotowo (accidentalia negotii).

Należy przy tym zaznaczyć, że instytucja umowy przedwstępnej – w stosunku do treści określonej w art. 62 § 1 KZ jak i przepisów KC sprzed dokonania zmiany w 2003 roku [tj. sprzed dnia wejścia w życie noweli KC z 2003 roku] - została radykalnie zmieniona poprzez wyeliminowanie obowiązku określenia w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, który to termin stanowił essentialia negotii umowy przedwstępnej tj. warunkujący jej ważność.

Istotne składniki umowy przedwstępnej (naturalia negotii)

Dodatkowe składniki umowy przedwstępnej związane z właściwością stosunku i powszechnie stosowane w obrocie można podzielić wg dwóch grup:

- w znaczeniu węższym – tj. ściśle związanych ze specyfiką instytucji umowy przedwstępnej do których zaliczamy:

· zasady wyznaczania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w oparciu o postanowienia umowy przedwstępnej,

· określenie dodatkowych wymagań, od których zależy zawarcie umowy przyrzeczonej

oraz

- w znaczeniu szerszym – wynikających z ogólnych reguł stosunków zobowiązaniowych na gruncie przepisów KC, do których zaliczyć można m.in.:

· postanowienia o charakterze rozporządzającym przedmiotem umowy przyrzeczonej z umowy przedwstępnej

· zaliczka / zadatek

· zastrzeżenie kary umownej

· charakter odpowiedzialności stron

· zastrzeżenie prawa cesji

· zastrzeżenie warunku,

których reguły stosowania w oparciu o dotychczasowe orzecznictwo zostały omówione w dalszej części opracowania.

Wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej

Nowelizacja treści art. 389 § 2 KC dokonana ustawą z 14 lutego 2003 radykalnie zmieniła obowiązujące poprzednio zasady wyznaczania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Odchodząc od obligatoryjnego obowiązku określenia tego terminu bezpośrednio w umowie przedwstępnej ustawodawca zakreślił stronom zobowiązania o tym charakterze roczny termin określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej liczony od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. W obowiązującym brzmieniu przepisów art. 389 § 2 strony umowy przedwstępnej mogą wskazać stronę uprawnioną do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a wobec braku przedmiotowych rozstrzygnięć tegoż uprawnienia w treści umowy przedwstępnej ustawodawca określił obowiązujące zasady ogólne co do jego wyznaczania: i) przyznając każdej ze stron prawo wyznaczenia terminu zawarcia umowy definitywnej jak też ii) uznając za wiążące strony umowy przedwstępnej to oświadczenie woli wyznaczające termin zawarcia umowy ostatecznej, które zostanie złożone wcześniej.

Określony in fine przepisu art. 389 § 2, roczny okres na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej ma charakter terminu zawitego [szeroko omówione m.in. przez B. Kordasiewicza [w:] „System prawa prywatnego. Prawo cywilne – część ogólna. Tom 2” [praca zbiorowa pod. red. Z. Radwańskiego] Warszawa 2002, str. 631-638; także E . Gniewek [w:] „Podstawy prawa cywilnego i handlowego. Tom I. Prawo cywilne” [praca zbiorowa pod red. E. Gniewka], str. 162], upływ którego powoduje wygaśnięcie uprawnienia do oznaczenia terminu zawarcia umowy ostatecznej. Zauważyć przy tym należy, że wbrew wnioskom wypływającym z wykładni językowej przepisu art. 389 § 2, wygaśnięcie uprawnienia do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza co prawda upływ terminu dochodzenia roszczeń z umowy przedwstępnej, w tym odszkodowawczych [por. „Zobowiązania. Zarys wykładu” [praca zbiorowa pod red. W. Czachórskiego], Warszawa 2007, str. 204; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 942-943 odmiennie Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 182], ale uchwała SN z 8 marca 2007 [III CZP 3/07, LEX nr 230987] znacząco zmodyfikowała dotychczas zgodną opinię doktryny [jak Jak M. Krajewski „Umowa przedwstępna zgodnie z nowelą”, str. 8, tenże w „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 751; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 935-936; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1135], co zostało omówione w dalszej części niniejszego opracowania.

Jednocześnie podzielam pogląd wyrażony przez tych przedstawicieli doktryny, którzy z chwilą upływu rocznego terminu na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej uznają, iż zobowiązanie z umowy przedwstępnej ulega przekształceniu w niezaskarżalne zobowiązanie naturalne (obligatio naturalia) [jak B. Czech [w:] „„Kodeks…”, str. 104; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1135; M. Krajewski „Umowa przedwstępna zgodnie z nowelą”, str. 8]. Powyższe nie wyklucza wszakże zawarcia przez strony umowy ostatecznej odwołującej się do postanowień umowy przedwstępnej, z której termin na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej już minął [por. wyrok SN III CK 182/05 z 24 listopada 2005, LEX nr 188559 a także W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1135].

Termin do zawarcia umowy przyrzeczonej

Prawidłowe wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej skutkuje niezwykle istotną modyfikacją zobowiązań stron umowy przedwstępnej. Analogicznie, jak to miało miejsce w przepisach regulujących instytucje umowy przedwstępnej w KZ jak i poprzedniego brzmienia art. 390 KC [tj. sprzed wejścia w życie z dniem 24 września 2003 zmiany KC na podstawie ustawy z 2003 roku], obligatoryjne jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, który to termin może wybiegać dowolnie w przyszłość [co znalazło potwierdzenie w wyroku SN z dnia 16 grudnia 2005, III CK 344/05].
Istotną cechą wyznaczonego terminu zawarcia umowy ostatecznej jest zasadnicza odmienność jego charakteru w stosunku do – mającego charakter zawity – terminu określonego w art. 389 § 2 KC przejawiająca się tym, że jego przekroczenie wywiera skutki przedawnienia, a zatem po jego upływie wierzycielowi przysługuje uprawnienie do dochodzenia roszczeń [jak W. Czachórski [A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian] [w:] „Zobowiązania. Zarys wykładu”, Warszawa 2004, str. 204].
Wobec braku odmiennych uregulowań szczególnych, do prawidłowego określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest konieczne wskazanie ścisłej daty, lecz w oparciu o dyspozycję art. 116 KC, możliwe jest wskazanie terminu poprzez odwołanie do daty ziszczenia się określonego zdarzenia. Zastrzec przy tym należy, iż nowelizacja art. 389 KC [w treści obowiązującej od 24 września 2003 r. na podstawie zmiany KC na podstawie ustawy z 14 lutego 2003 roku] dopuszczająca określenie przedmiotowego terminu w okresie jednego roku od daty zawarcia umowy przedwstępnej prowadzić winna do odejścia od - wypracowanego w orzecznictwie i doktrynie przed jej wejściem w życie – poglądu traktującego liberalnie sposób wyznaczania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, w szczególności poprzez możliwość odwoływania do daty ziszczenia określonego zdarzenia wyłącznie w przypadku, w którym zaistnienie takiego zdarzenia jest pewne [P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 934; podobnie B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 103 odmiennie: W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1135].

Ustawowe uprawnienie do wyznaczenia terminu ma zatem charakter prawnokształtujący, zezwalający na dokonanie modyfikacji istniejącego zobowiązania w zakresie oznaczenia terminu spełnienia świadczenia w drodze jednostronnego oświadczenia woli [jak P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 935; także P. Machnikowski „Uprawnienia”, str. 238]. W doktrynie przeważa przy tym pogląd, iż oświadczenie woli wyznaczające termin zawarcia umowy przyrzeczonej może zostać złożone w dowolnej formie [jak P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 935; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 750 odmiennie: B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 104], albowiem czynność ta nie mieści się w dyspozycji art. 77 KC. Podkreślana jest jednak konieczność dochowania staranności, aby oświadczenie zostało prawidłowo złożone, w szczególności dochowując wymogu zdolności do przyjęcia świadczenia w imieniu drugiej strony umowy przedwstępnej (tj. posiadanie zdolności do czynności prawnych i odpowiedniego umocowania ewentualnego pełnomocnika czy przedstawiciela). Brak jest zarazem przesłanek formalnych ograniczających możliwość stron umowy przedwstępnej do dokonania zmiany wyznaczonego wcześniej terminu w drodze zgodnego porozumienia stron, o ile porozumienie zostanie dokonane przez upływem wyznaczonego wcześniej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a wyznaczony tym porozumieniem termin nie będzie wybiegać poza 1 rok od daty jego dokonania [jak M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 751]. Dodać przy tym należy, że dopuszczona na mocy zasad ogólnych możliwość wyznaczenia terminu odpowiadającego dacie ziszczenia określonego warunku nie uprawnia do złożenia oświadczenia wyznaczającego termin zawarcia umowy przyrzeczonej z zastrzeżeniem warunku [jak P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 935].

Dowolność w określaniu terminu podlega ograniczeniom związanym zarówno ze ścisłym określeniem terminu [zob. Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 176], tj. zapewniającym możliwość wzięcia udziału zainteresowanych stron w dokonaniu określonej czynności prawnej jak też zapewnieniem odpowiedniego okresu czasu na realizację obowiązków stron wynikających z treści umowy przedwstępnej. W doktrynie podnoszony jest często pogląd, że „odpowiedniość” terminu oceniać należy poprzez całokształt okoliczności wpływających na związanie się przez strony umową przedwstępną, stąd wyznaczenie terminu rażąco odbiegającego od tych okoliczności może stanowić podstawę do uznania, na gruncie art. 5 KC, że podmiot wyznaczający termin nadużył przysługującego mu prawa podmiotowego [jak Jak trafnie B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 103; por. też P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 935]. Oświadczenie woli wyznaczające nieodpowiedni termin pozostaje bezskuteczne i nie wywiera żadnych skutków prawnych, w szczególności prowadzących do obciążenia dłużnika odpowiedzialnością za zwłokę lub uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a strona je składająca zachowuje uprawnienie do złożenia ponownego oświadczenia [por. W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1134; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 935; podobnie M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 750 ten też „Umowa przedwstępna zgodnie z nowelą do kodeksu cywilnego”, PPH 2003/6/7].

Doniosłość złożenia prawidłowego oświadczenia wyznaczającego odpowiedni termin zawarcia umowy przyrzeczonej dla treści zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej wykracza poza jego znaczenie sensu stricto. Z chwilą prawidłowego oznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w zakreślonym ustawą terminie:

· wygasa uprawnienie strony (stron) do określenia terminu,

i jednocześnie ulegają zmianie:

· termin obowiązywania postanowień umowy przedwstępnej,

· termin, od którego liczony będzie bieg ewentualnego opóźnienia lub zwłoki dłużnika,

· termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej.

Podkreślić należy znaczenie oznaczenia terminu zawarcia umowy ostatecznej dla ustalenia rocznego okresu określonego w art. 390 § 3 KC, w jakim możliwe jest dochodzenie roszczeń należnych z umowy przedwstępnej. Po dokonaniu zmian w treści art. 390 KC na skutek wyjścia w życie zmiany KC z 2003 roku okres ten obejmuje także termin dochodzenia roszczeń z tytułu dodatkowych świadczeń stron dokonanych lub zastrzeżonych w umowie przedwstępnej jak np. wpłaconego zadatku lub kary umownej [por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 26 października 2005, Aca 762/05, uchwała SN z 21 listopada 2006, III CZP 102/06].

Zakres wymagań formalnych uprawniających stronę umowy przedwstępnej do wywołania skutku silniejszego

Szczególną cechą umowy przedwstępnej jest możliwość dochodzenia, w oparciu o jej postanowienia, zawarcia umowy przyrzeczonej. Przepis art. 390 § 2 KC warunkuje to spełnieniem przez umowę przedwstępną wymagań, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Oceny tych warunków należy dokonywać w oparciu o przepisy KC, w określonych przypadkach także w oparciu o przepisy innych ustaw, stosownie do specyfiki przedmiotu danej umowy przyrzeczonej oraz posiadanych uprawnień podmiotów zawierających umowę przedwstępną.

Do pozostałych wymagań kształtowanych przez KC można zaliczyć m.in. wymóg zachowania odpowiedniej formy zawarcia umowy przedwstępnej, wymóg uzyskania zgody osoby trzeciej czy zapewnienie minimum wymaganej treści umowy przedwstępnej kształtującej postanowienia przyszłej umowy przyrzeczonej zgodnie z wymaganiami określonymi w art. 3531 KC [patrz: Istotne postanowienia umowy przedwstępnej].
Oceny zachowania właściwej formy umowy przedwstępnej umożliwiającej dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej dokonywać należy w oparciu o art. 73 § 2 KC przy uwzględnieniu innych porozumień stron, w tym zastrzeżonych na mocy art. 76 KC. Dopełnienie wymogu zachowania formy umowy przedwstępnej właściwej dla umowy przyrzeczonej jest warunkiem koniecznym dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze postępowania sądowego, prowadzonego w oparciu o uprawnienie z art. 390 § 2 KC i rodzi skutki określone w art. 64 KC [jak F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz” tom 2, Warszawa 1972 [praca zbiorowa], str. 930], egzekwowane w trybie art. 1047 KPC.

Geneza i ewolucja umowy przedwstępnej

Geneza umowy przedwstępnej

Z racji specyfiki umowa przedwstępna jest zobowiązaniem powstałym przez oświadczenie woli odpowiednio: strony składającej lub stron je zawierających [zob. Z. Radwański „Teoria umów”, Warszawa 1977; tenże: „System…, Tom III Cz. 1 § 29]. Możliwość uregulowania przyszłych świadczeń w drodze jedno i dwu –stronnych zobowiązań znana była już w prawie rzymskim, chociaż tylko część takich zobowiązań jako zaskarżalnych, korzystała z ochrony prawnej w cesarstwie rzymskim [por. K. Kolańczyk „Prawo rzymskie,” Warszawa 1999, § 127 str. 361].

Oprócz pactum de contrahento - umowy zobowiązującej do zawarcia w przyszłości umowy zasadniczej funkcjonowały inne formy zobowiązań, wśród których szczególną rolę pełniła umowa sprzedaży (emptio venditio) zakładająca możliwość sprzedaży rzeczy jeszcze nie istniejących: warunkowej sprzedaży rzeczy spodziewanej (emptio rei speratae) lub „nadziei” (emptio spei) [por. K. Kolańczyk „Prawo rzymskie,” Warszawa 1999, § 134 str. 383].

Jako odrębna instytucja o charakterze ogólnym po raz pierwszy umowa przedwstępna pojawiła się z chwilą wejścia w życie 1 stycznia 1812 r. kodeksu cywilnego austriackiego ABGB (nota bene obowiązującego na ziemiach polskich pod zaborem austriackim), przyjęta później w innych europejskich systemach prawnych [por A. Krajewski [w:] „System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5”, Warszawa 2005, str. 729]. Abstrahując od okresu, w którym zbliżone do umowy przedwstępnej instytucje prawne funkcjonowały na ziemiach polskich na mocy obowiązującego prawa cywilnego poszczególnych państw zaborczych [por. E. Skowrońska-Bocian „Prawo cywilne. Część ogólna. Zarys wykładu.”, Warszawa 2005, str. 26], instytucja ta ustanowiona została w polskim KZ już w 1934 roku. Mimo różnic dzielących wspomniane instytucje od dzisiejszej umowy przedwstępnej należy podkreślić jej konsensualny charakter, ograniczoną możliwość wycofania się jednej ze stron (na podstawie osobnego upoważnienia w umowie, bądź upoważnień ustawowych) [por. K. Kolańczyk „Prawo rzymskie,” Warszawa 1999, § 134 str. 386]. Co istotne, już wtedy powołane umowy dawały możliwość dochodzenia ochrony interesów stron przewidując zarówno możliwość dochodzenia zwrotu kosztów poniesionych na zawarcie umowy jak też objęcia umowy ochroną prawną.

Zmiany regulacji umowy przedwstępnej w ustawodawstwie RP

Instytucja umowy przedwstępnej zawarta została już w art. 62 § 1 KZ. Po wejściu w życie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny, przepisy te, poza odmiennym uregulowaniem redakcyjnym, nie różniły się od przepisów KZ merytorycznie [por. F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz.” t. 2, Warszawa 1972 [praca zbiorowa], str. 929] i zasadniczo nie uległy zmianie. Mimo to dokonana zmiana wyeliminowała uznaniowość sędziowską, wskazywaną w doktrynie jako zasadniczą wadę tej instytucji [por. M. Krajewski [w:] „System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 730]. Jak to zauważył F. Błahuta w komentarzu do KC [por. F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz” t. 2, str. 929], zasadniczą różnicą dzielącą dyspozycję art. 390 KC od dyspozycji art. 62 KZ jest rezygnacja z fakultatywnego (na rzecz obligatoryjnego) uznania przez sąd zasadności powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, jeśli spełnione są przesłanki określone w art. 389 KC oraz rezygnacja z obligatoryjnego obowiązku zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej. Można domniemywać, że zmiana powyższego miała związek ze stale poszerzającą się znajomością prawa w społeczeństwie, przez co jedyną możliwością oddalenia przez sąd powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej pozostała dyspozycja zawarta w art. 5 KC.

Ostatnia zmiana regulacji dotyczących umowy przedwstępnej zaszła z chwilą wejścia w życie zmian do KC z dniem 25 września 2003 na podstawie ustawy o zmianie ustawy - kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw [Dz.U. nr 49, poz. 408], która to regulacja wyeliminowała obligatoryjny dotąd obowiązek określania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w treści umowy przedwstępnej i wprowadziła kilka dodatkowych zmian o mniejszym znaczeniu.