Odpowiedzialność odszkodowawcza z umowy przedwstępnej

Odpowiedzialność odszkodowawcza z  umowy  przedwstępnej

Przesłanki  odpowiedzialności  odszkodowawczej

Zważywszy na to, że zawarcie umowy przedwstępnej potwierdza uzgodnienie warunków, na jakich jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej podmiotowo i przedmiotowo umowy ostatecznej można stwierdzić, że zasadniczym celem zawarcia umowy przedwstępnej jest zapewnienie stronom pewności co do określonego zachowania się drugiej strony w przyszłości. Powyższe w połączeniu z faktem, że prawidłowo sporządzona i zawarta umowa przedwstępna i) nie wywiera skutku rozporządzającego, posiadając zarazem ii) uzgodnienia stron co do wszystkich elementów koniecznych umowy przyrzeczonej, uzasadnia szczególne uregulowanie warunków, zasad i formy dochodzenia uprawnień stron i ewentualnego odszkodowania. Zauważyć przy tym należy, że w niektórych przypadkach można mówić o sytuacji, w której ochrona interesów stron rozciąga się nie tylko na uprawnionego z umowy przedwstępnej, ale także na dłużnika.

Do określenia odpowiedzialności stron umowy przedwstępnej w sprawach nieuregulowanych w art. 390 KC zastosowanie mają zasady ogólne określone w KC. W oparciu o zasady ogólne KC oceniana jest m.in.: ważność umowy przedwstępnej, okoliczności naturalnego wygaśnięcia zobowiązań z umowy przedwstępnej (np. na skutek braku możliwości zawarcia umowy ostatecznej powstałego na skutek okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności[1]) czy też obciążenie dłużnika ciężarem dowodu, że niewykonanie zobowiązania nie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (w tym odpowiedzialność dłużnika za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa). W oparciu o zasady ogólne nieuprawnione będzie także domaganie się od dłużnika zawarcia umowy w sytuacji, gdy umowa przedwstępna jest nieważna lub gdy jej ważność wygasła przed wyznaczeniem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej[2].

Zauważyć należy, że szczególny przedmiot zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, polegającego na zobowiązaniu do złożenia ściśle określonego oświadczenia woli przesądza o niepodzielności tegoż świadczenia, tzn. wyklucza możliwość częściowej realizacji świadczenia przez dłużnika wynikającą z dyspozycji zawartej w art. 450 KC[3]. Wobec powyższego nawet w przypadku, gdy przedmiot umowy przedwstępnej jest podzielny, a dłużnik deklaruje gotowość do spełnienia zobowiązania w odniesieniu do części świadczenia, wierzyciel jest uprawniony do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej[4].

Zakres  odpowiedzialności  odszkodowawczej  stron umowy  przedwstępnej

Treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, a do określenia części zakresu odpowiedzialności dłużnika i form ich dochodzenia zastosowanie mają szczegółowe postanowienia art. 390 KC, w sprawach nieuregulowanych zaś oceny należy dokonywać w oparciu o zasady ogólne.

Dotychczasowy dorobek orzecznictwa i doktryny kwalifikuje pojęcie „uchylania się” od zawarcia umowy przyrzeczonej, jako świadome i nieuzasadnione działanie lub zaniechanie dłużnika[5] nakierowane na niezawarcie umowy przyrzeczonej. Zauważyć jednak należy, że w literaturze przedmiotu funkcjonuje też pogląd, w ramach którego „uchylanie się od zawarcia umowy przedwstępnej” obejmuje także „działanie obiektywnie bezprawne, pozbawione elementu zawinienia”[6].

W oparciu o zasady ogólne KC dłużnika obciąża zarówno niewykonanie, jak i nienależyte wykonanie zobowiązania, polegające np. na opóźnieniu zawarcia umowy przyrzeczonej lub zawarciu jej w niewłaściwym miejscu[7]. W szczególności z uchylaniem się od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej mamy do czynienia także wtedy, gdy strona odmawiająca zawarcia umowy przyrzeczonej uzasadnia odmowę faktem, że umowa przedwstępna nie została zawarta w formie wymaganej ustawą dla ważności umowy ostatecznej[8].

Specyficzne cechy instytucji umowy przedwstępnej wykluczają także możliwość zwolnienia dłużnika z zobowiązania przez zawarcie umowy przyrzeczonej z osobą trzecią, za wyjątkiem sytuacji, gdy: i) działa ona w imieniu i na rzecz dłużnika lub ii) jest ona zawarta na rzecz osoby trzeciej lub iii) osoba trzecia jest wskazana jako zobowiązana do spełnienia świadczenia z umowy przedwstępnej.  Nie ma bowiem wątpliwości, że zawarcie umowy definitywnej (rozporządzającej) przez jedną ze stron umowy przedwstępnej z osobą trzecią nie jest tożsame z realizacją zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, lecz innym kontraktem. Nie wyklucza to jednak możliwości dostosowania odpowiednich form prawnych prowadzących do zwolnienia stron umowy przedwstępnej z zobowiązania z chwila zawarcia umowy rozporządzającej z osobą trzecią[9].

Zakres odpowiedzialności stron umowy przedwstępnej może zostać poszerzony o powszechnie stosowane w obrocie cywilno-prawnym formy określone w KC, jak kara umowna czy zadatek. Dotychczasowa rozbieżność orzecznictwa i poglądów zawartych w piśmiennictwie co do dopuszczalnego zakresu ich stosowania w umowie przedwstępnej rozwiązane zostały w chwilą wejścia w życie nowelizacji art. 390 KC, w której ustawodawca wyraźnie zastrzegł możliwość odmiennego uregulowania zakresu odszkodowania.

Forma  roszczeń  odszkodowawczych

W sytuacji, gdy spełnione zostaną przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika z umowy przedwstępnej, wierzycielowi przysługuje uprawnienie dochodzenia odszkodowania. Szczególną cechą uprawnień odszkodowawczych wypływających z przepisów regulujących instytucję umowy przedwstępnej jest koncentracja na spełnieniu zobowiązania określona w § 1 art. 390 KC. W zgodnej opinii doktryny interpretowana jest ona jako bezwzględny obowiązek wierzyciela do przyjęcia świadczenia także w sytuacji, gdy dłużnik zaoferuje jego realizację z opóźnieniem[10]. Jedynym uzasadnieniem odstąpienia od powyższego może być oparcie się wierzyciela na podstawie wynikającej z przepisu art. 477 § 2 KC[11], co może uzasadnić żądanie zastąpienia opóźnionej realizacji należnego świadczenia odszkodowaniem.

Jak to zostało opisane w pkt II.3.2 powyżej, forma, w jakiej sporządzona została umowa przedwstępna przesądza o skutku, jaki wywołuje ona co do określenia zakresu uprawnień wierzyciela wynikających z uchylania się dłużnika i tak, dla umowy przedwstępnej wywołującej:

skutek silniejszy –     uprawnia dłużnika do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze orzeczenia sądowego lub dochodzenie odszkodowania,

skutek słabszy –        uprawnia dłużnika wyłącznie do dochodzenia odszkodowania.

Niezależnie od dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (lub odszkodowania pokrywającego szkodę, jaką wyrządziło uchylenie się dłużnika od jej zawarcia) wierzycielowi przysługuje uprawnienie dochodzenia szkody, jaką poniósł na skutek opóźnienia w jego realizacji.

Uprawnienia  wierzyciela  z  umowy  przedwstępnej

Zgodnie z treścią art. 390 § 2 KC uprawnionemu z umowy przedwstępnej sporządzonej w formie zastrzeżonej dla umowy przyrzeczonej przysługuje uprawnienie do wyboru formy naprawienia szkody poniesionej przez to, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Zauważyć przy tym należy, iż zakres przedmiotowego uprawnienia nie pokrywa się z treścią upoważnienia przemiennego określonego w art. 365 KC, albowiem swoboda wyboru formy naprawienia szkody przez uprawnionego z umowy przedwstępnej ulega ograniczeniu w przypadku, w którym dłużnik zwolni się z zobowiązania poprzez zawarcie umowy przyrzeczonej[12].

Wierzycielowi przysługuje także uprawnienie dochodzenia odszkodowania za niewykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej w terminie. Wysokość tego odszkodowania ustalana jest na zasadach ogólnych, omówionych poniżej.

 Zakres  odszkodowania

Na gruncie obowiązujących zasad ogólnych prawa cywilnego przyjmuje się, że granice odszkodowania wyznacza przywrócenie osobie poszkodowanej takiej sytuacji materialnej, w jakiej znalazłaby się ona, gdyby doszło do realizacji świadczenia zgodnie z zobowiązaniem, a rozmiar szkody wyznacza porównanie  stanu majątkowego wierzyciela wg stanu wynikającego z niezrealizowania umowy do stanu, jaki istniałby w przypadku spełnienia świadczenia zgodnie z zobowiązaniem.

Ustawodawca przewidział dla umowy przedwstępnej odmienną zasadę, unormowaną w treści art. 390 § 1 KC. Problematyka zakresu odszkodowania należnego wierzycielowi z tytułu uchylania się dłużnika z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej jest przedmiotem sporów w doktrynie od początku powołania tej instytucji do życia na gruncie KZ. O ile stanowisko doktryny jednoznacznie utożsamia zakres odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej z ujemnym interesem umownym (damnum emergens), o tyle tylko część z niej uznaje zasadność poszerzenia zakresu odpowiedzialności o utracone korzyści (lucrum cessans)[13].

Zgodnie z powszechnie przyjętą w literaturze interpretacją, granice ujemnego interesu umownego ustala się w oparciu o hipotetyczne porównanie „stanu majątkowego poszkodowanego powstałego na skutek jego wdania się w umowę ze stanem jaki istniałby, gdyby poszkodowany w umowę się nie wdał”[14]. Inaczej mówiąc przyjmuje się, że w ramach ujemnego interesu umownego uznać należy szkodę poniesioną przez to, że wierzyciel liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej, zatem przykładowy zakres szkody obejmuje wszystkie koszty, wydatki i nakłady poniesione z przygotowaniem, zawarciem i przygotowaniem do wykonania umowy przedwstępnej.

O ile powszechnie uznana jest zasadność uwzględnienia w ramach odszkodowania nakładów i kosztów poniesionych na przygotowanie do zawarcia umowy przyrzeczonej[15], o tyle przedmiotem różnicy stanowisk w piśmiennictwie jest objęcie odszkodowaniem korzyści, jakie zostały utracone w związku z nie dojściem do skutku umowy przyrzeczonej, np. powstałe w wyniku faktycznego odrzucenia  innej oferty[16].

Skutek  silniejszy  umowy  przyrzeczonej

W przypadku zachowania obligatoryjnego obowiązku spełnienia przez umowę przedwstępną przesłanek, od których uzależniona jest ważność  umowy ostatecznej, spełnienia dyspozycji zawartych w art. 389 KC i zarazem braku innych wad prawnych[17] każda ze stron może dochodzić zawarcia umowy ostatecznej, a w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie wymaganej dla umowy ostatecznej, na mocy art. 64 KC oraz art. 1047 KPC, także w drodze orzeczenia sądowego.

Sąd uznając roszczenie, nakazuje stronie pozwanej zawarcie umowy ostatecznej, może jednak wyznaczyć dłużnikowi termin do jej zawarcia z tym skutkiem, że w razie niezawarcia umowy w oznaczonym terminie prawomocny wyrok będzie równoznaczny z zawarciem umowy przyrzeczonej[18]. Orzeczenie może odbiegać od treści zawartej w umowie przedwstępnej, w szczególności gdy poszczególne postanowienia umowy, nie wpływające na ważność pozostałych, są nieważne lub też w miejsce postanowień nieważnych z mocy właściwych przepisów wchodzą inne postanowienia. W oparciu o dyspozycję art. 65 KC sąd może także modyfikować treść umowy ostatecznej z uwzględnieniem okoliczności, w których doszło do zawarcia umowy przedwstępnej, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów oraz zgodnego zamiaru stron i celu umowy[19].

Przedawnienie  roszczeń  z  umowy  przedwstępnej

Roszczenie odszkodowawcze i roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej ulegają przedawnieniu po upływie roku od wyznaczonego terminu, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. O ile KZ jak i KC w brzmieniu sprzed wejścia w życie zmiany KC z 2003 roku obejmował skróconym okresem wyłącznie roszczenia określone w zdaniu poprzednim, o tyle znowelizowana treść przepisu art. 390 § 3 KC w zgodnej opinii większości doktryny objęła przedawnieniem wszystkie roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej, a zatem ewentualne świadczenia spełnione na poczet umowy przyrzeczonej, kary umowne, etc[20]. W świetle najnowszego orzecznictwa SN[21] zastrzec jednak należy znaczącą ewolucję zakresu roszczeń objętych specjalnym terminem przedawnienia określonym w art. 390 § 3 KC, prowadzącą do objęcia części roszczeń pochodzących z umowy przedwstępnej ogólnym terminem dochodzenia odszkodowania z art. 118 KC, co zostało omówione szczegółowo w dalszej części opracowania.

Odrębne określenie terminów dochodzenia roszczeń w treści przepisu art. 390 § 3 KC ma taki skutek, iż poprzez  zastosowanie odpowiedniej kolejności zgłaszanych żądań możliwe jest przedłużenie terminu dochodzenia roszczeń, mianowicie w przypadku wcześniejszego zgłoszenia roszczenia o zawarcie umowy roczny bieg terminu o dochodzenie roszczenia odszkodowawczego biegnie od dnia prawomocnego orzeczenia oddalenia żądania zawarcia umowy[22], jednakże zmiany terminu dochodzenia roszczeń odszkodowawczych nie wywołują wszakże inne orzeczenia sądu (jak oddalenie czy odrzucenie pozwu, zawarcie ugody)[23]. Zauważyć należy, że zgłoszenie roszczenia odszkodowawczego nie wywiera wpływu na bieg terminu przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, a także uniemożliwia wystąpienie o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli dłużnika, co w konsekwencji może uniemożliwić jego dochodzenie w przypadku oddalenia przez sąd roszczenia odszkodowawczego[24].

---

[1] Jak M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 757

[2] Por. A Rembieliński [w:] „KC z komentarzem”, str. 354-355

[3] Por. A. Łuszpak-Zając „Realizacja roszczenia o zawarcie umowy”, Warszawa 2005, str. 140

[4] Jak M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 753

[5] Por. A Rembieliński [w:] „KC z komentarzem”, str. 355

[6] Za M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 761, także P. Sadowski „Odszkodowanie z art. 390 § 1 k.c.”, str. 17, 21

[7] Por. T. Pajor „Odpowiedzialność dłużnika za niewykonanie zobowiązania”, Warszawa 1982, str. 116; B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 104; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449¹¹”, str. 9

[8] Por.  F. Błahuta w:: „KC. Komentarz”, Warszawa 1972, str. 932

[9] Por. A. Łuszpak-Zając „Realizacja roszczenia o zawarcie umowy”, Warszawa 2005, str. 139, M. Krajewski „Umowa przedwstępna”, Warszawa 2002, str. 136-137

[10] Jak M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 756; Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 179

[11] Jak M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 756

[12] Jak Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 179; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449¹¹”, str. 1143;  oraz M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 756

[13] Jak: A. Rembieliński [w:] „Kodeks Cywilny z komentarzem”, [praca zbiorowa pod red. J. Winiarza] Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1989, str. 355; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 941;

[14] Por. M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 763 za T. Dybowski [w:] „System. Tom. 3. Cz. 1”, str. 243; F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz. Tom 2”, Warszawa 1972,  str. 933

[15] Jak w wyroku SN z 20 marca 2002 - V CKN 948/00, OSP 2003/1/6 z krytyczną glosą M. Krajewskiego

[16] Por. F. Błahuta w:: „KC. Komentarz. Tom 2”, Warszawa 1972, str. 932; A. Rembieliński [w:] „KC z komentarzem”, str. 355; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 765 jak też P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 941 odmiennie W. Czachórski „Odpowiedzialność odszkodowawcza w granicach tzw. ujemnego interesu umowy”, RPEiS 1968 nr 3, str. 23 i nast. tenże „Uwagi na temat pojęcia tzw. ujemnego interesu umowy”” SC, tom XIII-XIV, 1969, str. 11 i nast.; Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 179; S. Kowalski „Zastrzeżenie kary umownej w umowie przedwstępnej”, Rej. 2003/1/88-89; P. Ostała „Ujemny interes w umowie przedwstępnej”, MoP 2006, nr 2, str. 82.

[17] Z uwzględnieniem postanowień art. 5 KC (zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczego przeznaczeniem tego prawa), czy w tym spełnienie ewentualnych wymogów formalnych, od których uzależniona jest ważność umowy ostatecznej, jak np. posiadania wymaganych decyzji odpowiednich organów administracji publicznej

[18] Jak F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz. Tom 2”, Warszawa 1972,  str. 931

[19] Tak też F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz. Tom 2”, Warszawa 1972,  str. 932

[20] Por. M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006 , str. 771-772 odmiennie Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 182

[21] orzecz. SN z 11 stycznia 2006, III CK 357/05 niepublikow.; uchw. SN z 8 marca 2007, CZP 3/07, LEX nr 230987.

[22] Por. A. Rembieliński [w:] „KC z komentarzem”, str. 356

[23] Por.: F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz. Tom 2”, Warszawa 1972,  str. 933; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 943; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań –część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 772; M. Wrzołek-Romańczuk „Umowa przedwstępna”, Warszawa 1998, str. 107-108; Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 182

[24] Szerzej na temat: B. Kordasiewicz [w:] „SystPrPryw. Prawo cywilne – część ogólna. Tom 2” [praca zbiorowa pod. red. Z. Radwańskiego] Warszawa 2002, str. 578 i nast.