Zasadnicze cechy umowy przedwstępnej

Systemowa  klasyfikacja  umowy   przedwstępnej

Jak wynika z fundamentalnej zasady swobody umów określonej w treści art. 353¹ KC strony  mogą dowolnie kształtować postanowienia umów, przez co rozumie się także swobodę w doborze formy zobowiązania. Zarazem jednak KC definiuje określone typy umów nazwanych charakteryzujących się oprócz wyczerpująco określonego katalogu essentialia negotti, dodatkowym zestawem cech np. różnicujących uprawnienia stron je zawierających, niekiedy uzależniając uprawnienia stron od spełnienia dodatkowych warunków lub określających wymóg i/lub konsekwencje zachowania określonej formy zawarcia umowy. Stąd też, jak wskazał SN w wyroku z 6 listopada 2002: „…swoboda zainteresowanych stron w ustalaniu czynności prawnych nie jest bezwzględna. Jej granice określają natura stosunku prawnego, zasady współżycia społecznego i przepisy ustawy (…)” [sygn. akt. I CKN 1144/00].

Jedną z typowych form umowy uregulowanej w przepisach art. 389-390 KC jest umowa przedwstępna stanowiąca przedmiot niniejszego opracowania. W doktrynie spotkać można rozważania dotyczące zakresu stosowania umowy przedwstępnej, od ujmowanego wąsko (wyłącznie w stosunku do umów o charakterze obligacyjnym) [por. E. Drozd „Umowa przedwstępna”, str. 440 i nast.; E. Gniewek „Z problematyki prawnej umów przedwstępnych”, NP. 1970, NT 7-8, str. 1045-1016] do szerokiego, tj. w całym zakresie umów objętych prawem cywilnym [por. W. Popiołek [w:] „KC. Komentarz do art. 1-449(11)” tom I, [praca zbiorowa pod red. K. Pietrzykowskiego], Warszawa 2008, str. 1127]. Zwolennicy poglądu ograniczającego zakres stosowania umowy przedwstępnej wyłącznie do kontraktów obligacyjnych powołują się głównie na systematykę KC jak też uregulowanie jej w części ogólnej KC wysnuwając z tego wniosek o stworzeniu tej instytucji wyłącznie dla potrzeb umów zobowiązujących [por. uzasadnienie wyroku SN z 5 czerwca 1997, I CKN 162/97, OSNC 1997/12/199]. Podnoszony jest przy tym argument związany z pozorną trudnością w odróżnieniu umowy przedwstępnej od umowy sprzedaży czy darowizny, jeśli wywierają one wyłącznie skutek zobowiązujący i dylemat, czy do tak skonstruowanych kontraktów zastosowanie mają art. 389 i 390 KC?

Przeciwnicy wąskiego ujmowania zakresu stosowania umowy przedwstępnej argumentują, że klasyfikacja obowiązujących źródeł prawa nie różnicuje w żadnej formie i zakresie przepisów prawa materialnego zawartych w KC od tych, zawartych w KPC i odwrotnie. Analogicznie, KC nie rozróżnia formalnie określonych czynności prawnych od ich zawarcia w części ogólnej czy szczegółowej, uzależniając ocenę danych przepisów od ich meritum, a nie umiejscowienia. Odnosząc się do kwestii problemów związanych z rozróżnieniem umów sprzedaży i darowizny od umowy przedwstępnej, zwolennicy szerokiego zakresu stosowania umowy przedwstępnej odwołują się do zasadniczego kryterium rozróżnialności, jakim ich zdaniem jest pomocniczość  umowy przedwstępnej rozumiana jako niesamoistny akt przygotowujący do zawarcia umowy głównej, a nie – jak to może mieć miejsce w przypadku umów sprzedaży czy darowizny o charakterze zobowiązującym – element stanowiący jeden z zasadniczych etapów czynności prawnej.

W ocenie autora niniejszego opracowania racjonalny jest pogląd ujmujący rolę instytucji umowy przedwstępnej szeroko, umożliwiając jej stosowanie w odniesieniu do wszystkich stosunków zobowiązaniowych na gruncie prawa cywilnego [por. A Rembieliński [w:] „Kodeks cywilny z komentarzem”, [praca zbiorowa pod red. J. Winiarza] Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1989, str. 353; A. Maciąg „Rodzaje umów, które mogą być poprzedzone umową przedwstępną, NP 1979, nr 7-8, str. 62 i nast.; A. Łuszpak-Zając „Źródła cywilno-prawnego obowiązku zawarcia umowy”, Kraków 2000, str. 222; M. Krajewski „Umowa”, str. 68 oraz [w:] „System PrPryw”, tom 5, str. 732 i nast.; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1127; Cz. Żuławska [w:] „Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga III. Zobowiązania. Tom 1”, Warszawa 2007, str. 171]. 
Najbardziej przekonującym argumentem potwierdzającym trafność powyższego jest powszechne wykorzystanie instytucji umowy przedwstępnej w prawie spółek handlowych i innych stosunkach prawa cywilnego.

Potwierdzeniem prawidłowości szerokiego zastosowania instytucji umowy przedwstępnej jest m.in. bogate orzecznictwo SN dotyczące spraw z zakresu prawa pracy, w którym dobitnie stwierdzono możliwość zawierania umów przedwstępnych w stosunkach pracy – omówienie części przedmiotowych orzeczeń SN zawarte jest w dalszej części niniejszego opracowania.

Zarazem jednak zauważyć należy, że szerokie stosowanie instytucji umowy przedwstępnej w odniesieniu do stosunków zobowiązaniowych może podlegać – w określonych sytuacjach – pewnym ograniczeniom, szczególnie dotyczącym możliwości dochodzenia skutku silniejszego umowy przedwstępnej (umowa przedwstępna do umowy spółki handlowej [jak M. Hałgas „Dopuszczalność zawierania umowy przedwstępnej do umowy spółki handlowej”, PUG 2005/8/12] czy dochodzenie przyrzeczonej umowy o pracę przez pracodawcę).

Ze względu na szczególny charakter umowy przedwstępnej, przejawiający się w podjęciu zobowiązania do złożenia w przyszłości określonego oświadczenia woli, może to być umowa jednostronnie lub dwustronnie zobowiązująca. Zastrzec przy tym należy, że w przypadku umowy dwustronnie zobowiązującej jest to umowa konsensualna (dochodzi do skutku solo consensu), nie można jej  jednak traktować jako umowy wzajemnej z art. 487 § 2 KC, albowiem jej treścią nie jest wzajemne świadczenie stron polegające na złożeniu oświadczeń woli, lecz jedno świadczenie, polegające na zawarciu umowy przyrzeczonej. Powyższe znalazło potwierdzenie w orzecznictwie SN [por. wyrok SN z 14 grudnia 1999, II CKN 624/98, OSN 2000, nr 6, poz. 120; tak też wyrok SN z 2 kwietnia 2004, III CK 537/02, LEX nr 172786], uznanym następnie przez doktrynę [por. glosy do przedmiotowego wyroku SN: A. Olejniczak, Rej. 2000, nr 7-8, str. 118-127; M. Wrzołek-Romańczuk, Pal. 2000, nr 11-12, str. 221-226; W. Kubala, R. Pr. 2001, nr 1, str. 134-139 oraz M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 741, a także B. Czech [w:] „Kodeks Cywilny. Tom 2” [praca zbiorowa: H. Ciepła, B. Czech, S. Dąbrowski, T. Domińczyk, H. Pietrzykowski, Z. Strus, M. Zychowicz, A. Wypiórkiewicz] WZPP, Warszawa, 2005, str. 101].

W praktyce zdarza się, iż w umowie przedwstępnej strony zawierają dodatkowe postanowienia o charakterze rozporządzającym przedmiotem umowy przyrzeczonej z umowy przedwstępnej, który to przypadek będzie omówiony w dalszej części niniejszego opracowania.

Zawarcie przepisów regulujących instytucję umowy przedwstępnej w części ogólnej księgi III KC i ustawowe zakreślenie cech charakteryzujących ten typ umowy wywiera taki skutek, że czynność prawna uwzględniająca całościowo cechy konieczne znamionujące umowę przedwstępną zawsze wywoływać będzie określone skutki prawne [por. Z. Radwański J. Panowicz-Lipska „Zobowiązania - część szczegółowa.” Wydanie 7, Warszawa 2007, str. 7-8], w szczególności zaś niedotrzymanie postanowień umowy uprawnia do dochodzenia roszczeń wynikających ze zwłoki [por. M. Krajewski „Umowa przedwstępna” Warszawa 2000, str. 61]. Zarazem do jej ważności nie jest wymagane zastosowanie określonej formy, a w przypadku sprzeczności między nazwą umowy a jej treścią decydującą rolę odgrywać będą jej postanowienia, o ile wykładnia art. 65 KC prowadzić będzie do wniosku, iż strony zgodnie miały na celu umowę odpowiadającą nazwie [por. F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz” t. 2, str. 929; A. Łuszpak-Zając ”Realizacja roszczenia o zawarcie umowy”, Warszawa 2005, str. 50].

Zawarcie  umowy  przedwstępnej

Mając na względzie zasady określone w art. 60 i nast. KC należy przyjąć, że nieodzownym a przez to integralnym elementem umowy przedwstępnej jest przyjęcie przez wierzyciela złożonego przez dłużnika oświadczenia woli ustanawiającego określone zobowiązanie dłużnika (dla zobowiązania jednostronnego) lub z chwilą ostatecznego, wzajemnego uzgodnienia oświadczeń woli przez wszystkie strony zobowiązania wielostronnego.

Zauważyć przy tym należy, że chociaż złożenia oświadczenia woli nie można utożsamiać pojęciowo z dokonaniem czynności prawnej, to jednak w określonych sytuacjach dochodzi do konfuzji zawarcia umowy przedwstępnej (dokonania czynności prawnej) w drodze złożenia ważnego oświadczenia woli (powstania stosunku prawnego) [por. E. Łętowska [w:] „System Prawa Cywilnego. Prawo Zobowiązań. Część ogólna” [praca zbiorowa pod red. E. Łętowskiej], Warszawa 2006, str. 22].

Mając na względzie fakt, że problematyka składania i ważności oświadczeń woli jest zagadnieniem tak szerokim, że jego nawet pobieżne omówienie w niniejszym opracowaniu nie jest możliwe, dla potrzeb omówienia instytucji umowy przedwstępnej zaznaczyć należy następujące, zasadnicze aspekty oświadczeń woli, od których może być uzależniona ważność umowy przedwstępnej:

-        zdolność stron do składania ważnych oświadczenia woli – przez co rozumiemy zarówno zdolność do czynności prawnych podmiotu składającego zobowiązanie (dłużnika) jak i zdolność prawną  przyjmującego zobowiązanie (wierzyciela) oceniane wg zasad ogólnych określonych w KC. Z zagadnieniem zdolności i ważności oświadczenia woli wiąże się także problematyka ważności składania, konwalidacji i przyjmowania oświadczeń woli przez pełnomocnika (prokurenta, opiekuna, kuratora etc.), osoby reprezentujące uprawnione organy osób prawnych,

-        treść oświadczenia woli – oceniana wg specyfiki zobowiązania; w szczególności spełniająca wymagania, od których ustawa uzależnia ważność danego oświadczenia woli,

-        forma czynności prawnej – rozumiana jako forma zewnętrznego objawienia (zakomunikowania) woli danej osoby [jak Z. Radwański [w:] „System…” Tom 2, str. 12 i nast. czy J. Górecki „Forma umów obligacyjnych i rzeczowych w prawie prywatnym międzynarodowym” Wydawnictwo Uniwersytetu Śląskiego, Katowice 2007, str. 17], w szczególności spełniająca wymagania, od których ustawa uzależnia ważność danego oświadczenia woli; istotną konsekwencją przyjęcia określonej formy czynności prawnej będzie podlegać stosownej specyfice wykładni, koncentrującej się w szczególności na ustaleniu znaczenia przypisywanego konkretnym oświadczeniom woli w dacie ich złożenia, a nie znaczeniom przypisywanym później przez składających [jak E. Łętowska [w:] „System prawa cywilnego. Prawo zobowiązań. Część ogólna” [praca zbiorowa pod red. E. Łętowskiej], Warszawa 2006, str. 25, por. też M. Zieliński, Z. Radwański „Wykładnia prawa cywilnego”],

-        uzyskanie mocy wiążącej oświadczenia (oświadczeń) woli – rozumianej jako spełnienie wymogu przyjęcia zobowiązania jednostronnego przez wierzyciela lub przyjęcie przez wszystkich wierzycieli, uzależnionych od siebie nawzajem wielostronnych, wzajemnych oświadczeń woli dłużników.

Do oświadczenia woli rodzącego zobowiązanie, ważność tego zobowiązania oceniana może być także pod kątem ewentualnych wad oświadczenia woli, wyrażających się poprzez niezgodność zewnętrznego oświadczenia woli z wolą wewnętrzną [odmiennie E. Łętowska [w:] „System prawa cywilnego. Prawo zobowiązań. Część ogólna” [praca zbiorowa pod red. E. Łętowskiej], Warszawa 2006, str. 25].

KC określa katalog wad oświadczeń woli, różnicując zarazem  skutki, jakie dla ważności takiego oświadczenia one wywierają, i tak:

-        brak świadomości lub swobody (art. 82 KC) skutkuje bezwzględną nieważnością oświadczenia woli,

-        pozorność (art. 83 KC) skutkuje bezwzględną nieważnością oświadczenia woli, chyba  że pozorność miała na celu ukrycie innej czynności prawnej (kiedy to ważność tego oświadczenia woli oceniana jest wg właściwości czynności dyssymulowanej), lub kiedy na podstawie powstałej na skutek pozornego oświadczenia woli czynności prawnej osoba trzecia nabyła prawo lub została zwolniona z obowiązku, o ile nie działała w złej wierze,

-        błąd (art. 84)  rozumiany jako fałszywa ocena rzeczywistego stanu rzeczy, w zależności od przyczyny (obiektywna / subiektywna) powstania błędu, jego znaczenia dla treści podjętego pod jego wpływem oświadczenia woli (istotny subiektywnie i obiektywnie) czy też zakresu czynności prawnej powstałej na skutek oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu (odpłatna / nieodpłatna) – przepis różnicuje możliwość uchylenia się od skutków podjętych oświadczeń woli,

-        bezprawna groźba (art. 87 KC), skutkująca nieważnością względną złożonego pod jej wpływem oświadczenia woli.

Forma  zawarcia  umowy  przedwstępnej

Kontynuując rozwiązania przyjęte w prawie rzymskim, poprzez kolejne regulacje prawne obowiązujące w nowożytnej Europie, a skończywszy na uregulowaniach dot. czynności prawnych zawartych w obowiązujących w XIX i XX wieku na ziemiach polskich Kodeksie Napoleońskim, ABGB, BGBD a wreszcie polskim KZ, dopuszczających dowolność wyboru formy podejmowanych zobowiązań z zastrzeżeniem obowiązku zachowania określonej formy wyłącznie w odniesieniu do czynności prawnych regulujących niewielki katalog ściśle określonych zobowiązań, także i teraz treść art. 389 KC nie wymaga dla ważności umowy przedwstępnej zachowania określonej formy tej czynności prawnej. W aktualnym stanie prawnym brak ustawowo określonego wymogu zachowania określonej formy umowy przedwstępnej jest zgodny z ogólną zasadą swobody doboru formy wyrażania oświadczeń woli określoną w art. 60 KC, ogólną zasadą swobody umów określoną w art. 353¹ KC [jak Z. Gawlik i J. Gajda „Podstawy Prawa Cywilnego. Zobowiązania. Część Ogólna.” wyd. I Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2003, str. 46], co umożliwia powszechne stosowanie tej instytucji we wszystkich aspektach życia codziennego. Zauważyć przy tym należy, że nawet w okresie poprzedzającym uchylenie art. 75 KC [na podstawie zmiany KC z 2003 roku] część przedstawicieli doktryny kwestionowała obowiązek zachowania formy pisemnej umowy przedwstępnej dla umów których przedmiot przenosił 2 tysiące złotych [jak Z. Radwański „Prawo”, str. 30 czy W. Czachórski „Zobowiązania”, str. 121 czy Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 158, T. Treściński „Skutki umowy przedwstępnej”, Prawo Spółek 2002/1/49].

Brak wymagań co do formy umowy przedwstępnej potwierdza możliwość powstania przedmiotowego zobowiązania w drodze złożenia ważnego oświadczenia (oświadczeń) woli stron umowy przedwstępnej [jak Z. Radwański „Zobowiązania. Część ogólna”, Warszawa 2006, str. 138].

Forma  pisemna

Można stwierdzić, iż dla zdecydowanej większości zobowiązań podejmowanych  w powszechnych sprawach życia codziennego i praktyce biznesowej przedsiębiorców zachowanie formy pisemnej będzie wystarczające ad probationem dla udokumentowania istoty i treści umowy przedwstępnej (np. przed organami administracji publicznej). Będzie ono także pomocne w przypadku dochodzenia rozstrzygnięcia ewentualnego sporu stron umowy przed sądem powszechnym.

Forma  odpowiednia  dla  umowy  ostatecznej

O ile jednak zachowanie formy pisemnej umowy przedwstępnej znacząco ułatwi dochodzenie roszczeń odszkodowawczych wobec strony dopuszczającej się naruszenia zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, o tyle jednak nie zawsze będzie wystarczające do skorzystanie z specyficznej cechy umowy przedwstępnej, jaką jest możliwość dochodzenia zawarcia przyrzeczonej umowy ostatecznej w drodze orzeczenia sądowego (powszechnie zwanym „silniejszym skutkiem umowy przedwstępnej”, czy też po prostu „skutkiem silniejszym”).

Możliwość zabezpieczenia interesu obu stron umowy przedwstępnej poprzez zachowanie ad eventum formy odpowiedniej dla umowy ostatecznej określona w art. 390 § 2 daje każdej ze stron umowy realną możliwość osiągnięcia zamierzonego skutku, dla jakiego zawarły umowę przedwstępną, na warunkach w niej określonych także w sytuacji, w której druga strona uchyla się od jej zawarcia.

Do określenia wymaganej formy umowy przedwstępnej (jak i warunków jej zawarcia) zastosowanie mają przepisy ogólne, zawarte w KC (dot. nieruchomości), mogą też mieć zastosowanie przepisy innych ustaw regulujących warunki ważności dokonania danej czynności prawnej (np. dla umowy timesheringu [na podstawie art. 4 dyrektywy 94/47/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 26 października 1994 r. w sprawie ochrony nabywców praw do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie (Dz.U. L.94.280.83)])[za J. Górecki „Forma Umów Obligacyjnych i Rzeczowych w Prawie Prywatnym Międzynarodowym” Wydawnictwo Uniwersytetu Śląskiego, Katowice 2007, str. 45].

Treść  umowy  przedwstępnej

 Treścią umowy przedwstępnej jest zobowiązanie się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowy stanowczej) w określonych przypadkach także do dopełnienia dodatkowych czynności, niezbędnych do skutecznej realizacji przedmiotu umowy przyrzeczonej [jak B. Czech w „Kodeks…”, str. 101]. Treść zobowiązania jest zawarta w stosownym oświadczeniu woli podmiotu go składającego, deklarującego gotowość zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej, której to umowy w chwili składania oświadczenia woli podmiot ten nie mógł zawrzeć, lub jego zawarcie nie byłoby dla niego dogodne. Wśród możliwych przyczyn zawierania umów przedwstępnych są m.in. uzależnienie możliwości skutecznego dojścia do zawarcia umowy stanowczej od uzyskania zezwolenia innego podmiotu (w szczególności organu administracji publicznej) na zawarcie danej transakcji lub brak wymaganych prawem cech przedmiotu umowy umożliwiających zawarcie umowy definitywnej.

Klasycznym przykładem ilustrującym znakomicie potrzebę istnienia instytucji umowy przedwstępnej jest np. transakcja sprzedaży przedsiębiorstwa na rzecz drugiego przedsiębiorcy w sytuacji, gdy podmiot przejmujący zajmuje pozycję dominującą, przez co dojście transakcji do skutku jest uzależnione od decyzji organu administracji publicznej lub umowa dotycząca przeniesienia własności lokalu, który zostanie w przyszłości wyodrębniony z budynku znajdującego się – w chwili zawierania umowy przedwstępnej - w fazie budowy.

  Cechy  charakterystyczne  umowy  przedwstępnej

Na podstawie treści przepisu art. 389 KC umowę przedwstępną można zakwalifikować do grupy czynności prawnych zobowiązujących. Zważywszy na pomocniczy charakter zobowiązania nie ma ona charakteru rozporządzającego (chociaż strony mogą w niej zastrzec inaczej) co oznacza, że dla osiągnięcia ostatecznego celu przedmiotu zobowiązania zawsze wymaga ona dokonania dodatkowej czynności prawnej, co zasadniczo odróżnia ją od umów zobowiązujących zawieranych pod warunkiem.

Zasadniczą cechą umowy przedwstępnej stanowiącą o jej użyteczności w powszechnym obrocie prawnym jest uprawnienie każdej ze stron, z zastrzeżeniem spełnienia przesłanek określonych w art. 390 § 2 KC, dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej w drodze orzeczenia sądowego.

Ze względu na szczególną naturę zobowiązania, charakteryzującą się z jednej strony przygotowawczym charakterem umowy przedwstępnej, a z drugiej faktem, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej strony utrzymywane są w stanie niepewności, co do skutków podjętego zobowiązania, ustawodawca zakreślił w przepisach krótkie, roczne terminy na: i) wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ii) dochodzenia roszczeń z tytułu niezawarcia umowy, przy czym warto podkreślić, że ten pierwszy termin ma charakter terminu zawitego.

Szersze omówienie problematyki terminów w umowie przedwstępnej zostało zawarte w dalszej części opracowania.

Charakter zobowiązujący  umowy  przedwstępnej

Umowa przedwstępna będąc skierowaną na wywołanie przeniesienia praw (najczęściej o charakterze majątkowym) powoduje tylko zobowiązanie do przeniesienia takich praw, ale nie ma mocy rozporządzającej. Taka konstrukcja zbliżona jest do rozwiązań funkcjonujących m.in. w kodeksie cywilnym niemieckim, w którym do wywołania skutków rozporządzających wymagane jest dokonanie osobnej czynności prawnej [za W. Czachórski [A. Brzozowski ., M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian] [w:] „Zobowiązania. Zarys wykładu”, Warszawa 2004, str. 131]. Skutkiem powyższego należy stwierdzić, że umowa przedwstępna wywołuje wyłącznie skutek zobowiązujący, a do wywołania skutku rozporządzającego konieczne jest dokonanie dodatkowej czynności prawnej lub uzyskanie orzeczenia sądowego w przedmiocie stwierdzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zaznaczyć jednak należy, iż w części dotychczasowego orzecznictwa [I CR 154/65 z 30 sierpnia 1965 r., OSNCP 7-8/66, poz. 117] SN przyjął stanowisko, iż nie dojście do zawarcia umowy ostatecznej – bez winy stron - nie niweczy skutków zawartej w dobrej wierze umowy przedwstępnej co sprawia, że do ewentualnego charakteru korzystania niedoszłego nabywcy z przedmiotu umowy przedwstępnej nie należy stosować zasad obowiązujących przy bezumownym korzystaniu, lecz według skutków wynikających z umowy przedwstępnej [tak też B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 101; „Kodeks cywilny. Tekst. Piśmiennictwo. Orzecznictwo” [praca zbiorowa: M. Gintowt, S. Rudnicki], WP Warszawa 1973 , str. 278 odmiennie: Z. Radwański A. Olejniczak „Zobowiązania – część ogólna”, Warszawa 2006, str. 140]. Odmiennie jednak SN w wyroku z dnia 20 marca 2002, V CKN 948/00 SN wyraził pogląd, iż „Uprawniony z umowy przedwstępnej, któremu zobowiązany do zbycia rzecz udostępnił do korzystania, jest dzierżycielem tej rzeczy.” [por. OSP 2003/1/6 z glosą krytyczną M. Krajewskiego tamże].

Podzielając pogląd wyrażony wielokrotnie przez SN i reprezentowany przez dużą część doktryny [por. B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 101, także W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1136; J. Skąpski, glosa do orzeczenia SN z 30 maja 1957 r., 1 CR 571/57, OSP 1958, poz. 226] można stwierdzić, że strony mogą zawrzeć w umowie przedwstępnej dodatkowe elementy rozporządzające przedmiotem umowy do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie przepisu art. 353 KC, co uzasadniałoby sklasyfikowanie takiej umowy jako zobowiązania zawierającego postanowienia o charakterze rozporządzającym.

Oświadczenie  woli – kluczowy  aspekt  ustanowienia umowy  przedwstępnej

W nauce prawa cywilnego powstanie stosunku cywilno-prawnego utożsamiane jest z dokonaniem czynności prawnej przez osobę fizyczną lub prawną, które poprzez złożenie oświadczenia woli ustanawia, zmienia lub znosi stosunek prawny [por. J. Zaborowski [w:] „Zarys Prawa”, [praca zbiorowa pod. red. S. Koryckiego i J. Kucińskiego], Warszawa 2007 str. 293], dla którego hipoteza normy prawnej określa mieszczące się w jej dyspozycji – skutki prawne [por. J. Mojak [w:] „Zarys prawa Cywilnego”, [praca zbiorowa pod red. M. Baranowskiej], Lublin 2006, str. 82 i nast.]. W świetle powyższego należy uznać, że kluczowym aspektem powstania zobowiązania w postaci umowy przedwstępnej jest złożenie oświadczenia woli nakierowanego na powstanie skutków, jakie przewiduje dyspozycja z art. 389 KC. W doktrynie przedmiotu oświadczeń woli ścierają się dwa poglądy na zagadnienie, czy do zawarcia umowy dochodzi na skutek uzgodnienia woli wewnętrznej czy na skutek uzgodnienia oświadczeń woli.

Rozważania powyższe dotyczą nie tylko samego zobowiązania stanowiącego treść umowy przedwstępnej, lecz także mogą służyć do oceny działań lub zaniechań stron umowy przedwstępnej prowadzących do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Istotne  postanowienia  umowy przedwstępnej

W obowiązującym od 25 września 2003 roku [zmiana na podstawie ustawy z 2003 roku o zmianie ustawy – kodeks cywilny oraz niektórych ustaw (Dz. U. nr 49 poz. 408)] brzmieniu art. 389 § 1 KC minimalnym składnikiem treści umowy przedwstępnej są istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Tak generalne określenie wymaganych składników treści umowy przedwstępnej potwierdza intencję ustawodawcy dotyczącą powszechności stosowania tej instytucji, nakładając zarazem na strony obowiązek dochowania należytej staranności poprzez uwzględnienie odpowiednich - tj. wymaganych dla umowy ostatecznej – składników treści. Zarazem jednak likwidacja wymogu określenia w treści umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, który w przeszłości stanowił wyraźne kryterium odróżnienia umowy przedwstępnej od umowy ostatecznej, nakłada na strony zobowiązania o tym charakterze wymóg takiej redakcji umowy przedwstępnej, aby jej przedwstępny charakter nie budził wątpliwości [por. W Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1129; P. Machnikowski [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz do artykułów 1-534. Tom 1” [praca zbiorowa pod red. E. Gniewka], Warszawa 2004, str. 932; A. Łuszpak-Zając ”Realizacja roszczenia o zawarcie umowy”, Warszawa 2005].
Zdaniem autora ze szczególną uwagą należy wszakże rozważyć pogląd wyrażany przez część przedstawicieli doktryny, którzy do istotnych postanowień umowy przedwstępnej zaliczają tak wyczerpujący zakres elementów, bez uzgodnienia których strony nie zawarłyby umowy ostatecznej [por. E. Drozd „Umowa przedwstępna”, str. 1564, M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 743; J. Strzępka „Umowy przedwstępne”, str. 25-31; M. Wrzołek-Romańczuk „Umowa przedwstępna”, str. 35-40; odmiennie: Z. Radwański [w:] „System…. Tom 3. Część 1”, str. 412], co w szczególności oznacza, że elementy konieczne umowy przedwstępnej mogą, a w niektórych przypadkach powinny, wykraczać poza określone ustawowo essentialia negotii danego rodzaju umowy ostatecznej [jak A Rembieliński [w:] „KC z komentarzem”, str. 354; Z. Gawlik i J. Gazda „Podstawy prawa cywilnego. Zobowiązania. Część ogólna”, Wydawnictwa Prawnicze LexisNexis, wyd. I, Warszawa 2003, str. 62]. W przeciwnym wypadku ustalenie istotnych dla stron umowy przedwstępnej, acz wykraczających poza essentialia negotii umowy przyrzeczonej wymagałoby określenia przez sąd, do czego nie jest on przecież uprawniony w przepisach prawa [jak Z. Radwański [w:] „Obowiązek zawierania umów między jednostkami gospodarki uspołecznionej a indywidualnymi konsumentami.”, RPEiS 1974, str. 218 także „Teoria umów”, Warszawa 1977, str. 163; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 743; A. Łuszpak-Zając ”Realizacja roszczenia o zawarcie umowy”, Warszawa 2005, str. 15]. Zastrzec przy tym należy, że powyższe nie wyklucza odmienności treści orzeczenia sądowego w stosunku do treści zawartej w umowie przedwstępnej polegającej na wyeliminowaniu postanowień nieważnych (spełniających przesłanki określone w art. 58 § 3 KC) lub zastąpieniu tych postanowień nową treścią, uwzględniającą obowiązujący stan prawny [jak F. Błahuta w : „KC. Komentarz” tom 2, Warszawa 1972 [praca zbiorowa] str. 935] oraz poddaniu treści wykładni (na podstawie art. 65 KC).

Przez obowiązek zachowania w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej należy także rozumieć dwa dodatkowe aspekty:

-        wymagania obligatoryjne – obowiązujące powszechnie zasady dotyczące stosunków zobowiązaniowych, niezbędne dla zapewnienia ważności umowy przedwstępnej jak: zachowanie zgodności treści jej postanowień z wymaganiami obowiązującego prawa (np. posiadanie zdolności prawnej przez strony, odpowiednia legitymacja pełnomocnika(ów) stron), zgodność z zasadami współżycia społecznego lub brak istnienia innych przyczyn, które powodowałyby dotknięcie umowy przedwstępnej nieważnością bezwzględną,

-        wymagania fakultatywne – których spełnienie uprawnia strony do sięgnięcia po jedną z zasadniczych cech umowy przedwstępnej w postaci tzw. „silniejszego skutku” umowy przedwstępnej

oraz ewentualne uwzględnienie zawarcia w treści umowy przedwstępnej postanowień istotnych podmiotowo (accidentalia negotii).

Należy przy tym zaznaczyć, że instytucja umowy przedwstępnej – w stosunku do treści określonej w art. 62 § 1 KZ jak i przepisów KC sprzed dokonania zmiany w 2003 roku [tj. sprzed dnia wejścia w życie noweli KC z 2003 roku] - została radykalnie zmieniona poprzez wyeliminowanie obowiązku określenia w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, który to termin stanowił essentialia negotii umowy przedwstępnej tj. warunkujący jej ważność.

Istotne  składniki  umowy  przedwstępnej (naturalia  negotii)

Dodatkowe składniki umowy przedwstępnej związane z właściwością stosunku i powszechnie stosowane w obrocie można podzielić wg dwóch grup:

-        w znaczeniu węższym – tj. ściśle związanych ze specyfiką instytucji umowy przedwstępnej do których zaliczamy:

·         zasady wyznaczania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w oparciu o postanowienia umowy przedwstępnej,

·         określenie dodatkowych wymagań, od których zależy zawarcie umowy przyrzeczonej

oraz

-        w znaczeniu szerszym – wynikających z ogólnych reguł stosunków zobowiązaniowych na gruncie przepisów KC, do których zaliczyć można m.in.:

·         postanowienia o charakterze rozporządzającym przedmiotem umowy przyrzeczonej z umowy przedwstępnej

·         zaliczka / zadatek

·         zastrzeżenie kary umownej

·         charakter odpowiedzialności stron

·         zastrzeżenie prawa cesji

·         zastrzeżenie warunku,

których reguły stosowania w oparciu o dotychczasowe orzecznictwo zostały omówione w dalszej części opracowania.

Wyznaczenie  terminu  zawarcia  umowy przyrzeczonej

Nowelizacja treści art. 389 § 2 KC dokonana ustawą z 14 lutego 2003 radykalnie zmieniła obowiązujące poprzednio zasady wyznaczania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Odchodząc od obligatoryjnego obowiązku określenia tego terminu bezpośrednio w umowie przedwstępnej ustawodawca zakreślił stronom zobowiązania o tym charakterze roczny termin określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej liczony od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. W obowiązującym brzmieniu przepisów art. 389 § 2 strony umowy przedwstępnej mogą wskazać stronę uprawnioną do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a wobec braku przedmiotowych rozstrzygnięć tegoż uprawnienia w treści umowy przedwstępnej ustawodawca określił obowiązujące zasady ogólne co do jego wyznaczania:  i) przyznając każdej ze stron prawo wyznaczenia terminu zawarcia umowy definitywnej jak też ii) uznając za wiążące strony umowy przedwstępnej to oświadczenie woli wyznaczające termin zawarcia umowy ostatecznej, które zostanie złożone wcześniej.

Określony in fine przepisu art. 389 § 2, roczny okres na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej ma charakter terminu zawitego [szeroko omówione m.in. przez B. Kordasiewicza [w:] „System prawa prywatnego. Prawo cywilne – część ogólna. Tom 2” [praca zbiorowa pod. red. Z. Radwańskiego] Warszawa 2002, str. 631-638; także E . Gniewek [w:] „Podstawy prawa cywilnego i handlowego. Tom I. Prawo cywilne” [praca zbiorowa pod red. E. Gniewka], str. 162], upływ którego powoduje wygaśnięcie uprawnienia do oznaczenia terminu zawarcia umowy ostatecznej. Zauważyć przy tym należy, że wbrew wnioskom wypływającym z wykładni językowej przepisu art. 389 § 2, wygaśnięcie uprawnienia do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza co prawda upływ terminu dochodzenia roszczeń z umowy przedwstępnej, w tym odszkodowawczych [por. „Zobowiązania. Zarys wykładu” [praca zbiorowa pod red. W. Czachórskiego], Warszawa 2007, str. 204; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 942-943 odmiennie Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 182], ale uchwała SN z 8 marca 2007 [III CZP 3/07, LEX nr 230987] znacząco zmodyfikowała dotychczas zgodną opinię doktryny [jak Jak M. Krajewski „Umowa przedwstępna zgodnie z nowelą”, str. 8, tenże w „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 751; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 935-936; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1135], co zostało omówione w dalszej części niniejszego opracowania.

Jednocześnie podzielam pogląd wyrażony przez tych przedstawicieli doktryny, którzy z chwilą upływu rocznego terminu na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej uznają, iż zobowiązanie z umowy przedwstępnej ulega przekształceniu w niezaskarżalne zobowiązanie naturalne (obligatio naturalia) [jak B. Czech [w:] „„Kodeks…”, str. 104; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1135; M. Krajewski „Umowa przedwstępna zgodnie z nowelą”, str. 8]. Powyższe nie wyklucza wszakże zawarcia przez strony umowy ostatecznej odwołującej się do postanowień umowy przedwstępnej, z której termin na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej już minął [por. wyrok SN III CK 182/05 z 24 listopada 2005, LEX nr 188559 a także W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1135].

Termin  do  zawarcia  umowy  przyrzeczonej

Prawidłowe wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej skutkuje niezwykle istotną modyfikacją zobowiązań stron umowy przedwstępnej. Analogicznie, jak to miało miejsce w przepisach regulujących instytucje umowy przedwstępnej w KZ jak i poprzedniego brzmienia art. 390 KC [tj. sprzed wejścia w życie z dniem 24 września 2003 zmiany KC na podstawie ustawy z 2003 roku], obligatoryjne jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, który to termin może wybiegać dowolnie w przyszłość [co znalazło potwierdzenie w wyroku SN z dnia 16 grudnia 2005, III CK 344/05].
Istotną cechą wyznaczonego terminu zawarcia umowy ostatecznej jest zasadnicza odmienność jego charakteru w stosunku do – mającego charakter zawity – terminu określonego w art. 389 § 2 KC przejawiająca się tym, że jego przekroczenie wywiera skutki przedawnienia, a zatem po jego upływie wierzycielowi przysługuje uprawnienie do dochodzenia roszczeń [jak W. Czachórski [A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian] [w:] „Zobowiązania. Zarys wykładu”, Warszawa 2004, str. 204].
Wobec braku odmiennych uregulowań szczególnych, do prawidłowego określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest konieczne wskazanie ścisłej daty, lecz w oparciu o dyspozycję art. 116 KC, możliwe jest wskazanie terminu poprzez odwołanie do daty ziszczenia się określonego zdarzenia. Zastrzec przy tym należy, iż nowelizacja art. 389 KC [w treści obowiązującej od 24 września 2003 r. na podstawie zmiany KC na podstawie ustawy z 14 lutego 2003 roku] dopuszczająca określenie przedmiotowego terminu w okresie jednego roku od daty zawarcia umowy przedwstępnej prowadzić winna do odejścia od - wypracowanego w orzecznictwie i doktrynie przed jej wejściem w życie – poglądu traktującego liberalnie sposób wyznaczania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, w szczególności poprzez możliwość odwoływania do daty ziszczenia określonego zdarzenia wyłącznie w przypadku, w którym zaistnienie takiego zdarzenia jest pewne [P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 934; podobnie B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 103 odmiennie: W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1135].

Ustawowe uprawnienie do wyznaczenia terminu ma zatem charakter prawnokształtujący, zezwalający na dokonanie modyfikacji istniejącego zobowiązania w zakresie oznaczenia terminu spełnienia świadczenia w drodze jednostronnego oświadczenia woli [jak P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 935; także P. Machnikowski „Uprawnienia”, str. 238]. W doktrynie przeważa przy tym pogląd, iż oświadczenie woli wyznaczające termin zawarcia umowy przyrzeczonej może zostać złożone w dowolnej formie [jak P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 935; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 750 odmiennie: B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 104], albowiem czynność ta nie mieści się w dyspozycji art. 77 KC. Podkreślana jest jednak konieczność dochowania staranności, aby oświadczenie zostało prawidłowo złożone, w szczególności dochowując wymogu zdolności do przyjęcia świadczenia w imieniu drugiej strony umowy przedwstępnej (tj. posiadanie zdolności do czynności prawnych i odpowiedniego umocowania ewentualnego pełnomocnika czy przedstawiciela). Brak jest zarazem przesłanek formalnych ograniczających możliwość stron umowy przedwstępnej do dokonania zmiany wyznaczonego wcześniej terminu w drodze zgodnego porozumienia stron, o ile porozumienie zostanie dokonane przez upływem wyznaczonego wcześniej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a wyznaczony tym porozumieniem termin nie będzie wybiegać poza 1 rok od daty jego dokonania [jak M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 751]. Dodać przy tym należy, że dopuszczona na mocy zasad ogólnych możliwość wyznaczenia terminu odpowiadającego dacie ziszczenia określonego warunku nie uprawnia do złożenia oświadczenia wyznaczającego termin zawarcia umowy przyrzeczonej z zastrzeżeniem warunku [jak P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 935].

Dowolność w określaniu terminu podlega ograniczeniom związanym zarówno ze ścisłym określeniem terminu [zob. Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 176], tj. zapewniającym możliwość wzięcia udziału zainteresowanych stron w dokonaniu określonej czynności prawnej jak też zapewnieniem odpowiedniego okresu czasu na realizację obowiązków stron wynikających z treści umowy przedwstępnej. W doktrynie podnoszony jest często pogląd, że „odpowiedniość” terminu oceniać należy poprzez całokształt okoliczności wpływających na związanie się przez strony umową przedwstępną, stąd wyznaczenie terminu rażąco odbiegającego od tych okoliczności może stanowić podstawę do uznania, na gruncie art. 5 KC, że podmiot wyznaczający termin nadużył przysługującego mu prawa podmiotowego [jak Jak trafnie B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 103; por. też P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 935]. Oświadczenie woli wyznaczające nieodpowiedni termin pozostaje bezskuteczne i nie wywiera żadnych skutków prawnych, w szczególności prowadzących do obciążenia dłużnika odpowiedzialnością za zwłokę lub uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a strona je składająca zachowuje uprawnienie do złożenia ponownego oświadczenia [por. W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449(11)”, str. 1134; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 935; podobnie M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 750 ten też „Umowa przedwstępna zgodnie z nowelą do kodeksu cywilnego”, PPH 2003/6/7].

Doniosłość złożenia prawidłowego oświadczenia wyznaczającego odpowiedni termin zawarcia umowy przyrzeczonej dla treści zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej wykracza poza jego znaczenie sensu stricto. Z chwilą prawidłowego oznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w zakreślonym ustawą terminie:

·         wygasa uprawnienie strony (stron) do określenia terminu,

i jednocześnie ulegają zmianie:

·         termin obowiązywania postanowień umowy przedwstępnej,

·         termin, od którego liczony będzie bieg ewentualnego opóźnienia lub zwłoki dłużnika,

·         termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej.

Podkreślić należy znaczenie oznaczenia terminu zawarcia umowy ostatecznej dla ustalenia rocznego okresu określonego w art. 390 § 3 KC, w jakim możliwe jest dochodzenie roszczeń należnych z umowy przedwstępnej. Po dokonaniu zmian w treści art. 390 KC na skutek wyjścia w życie zmiany KC z 2003 roku okres ten obejmuje także termin dochodzenia roszczeń z tytułu dodatkowych świadczeń stron dokonanych lub zastrzeżonych w umowie przedwstępnej jak np. wpłaconego zadatku lub kary umownej [por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 26 października 2005, Aca 762/05, uchwała SN z 21 listopada 2006, III CZP 102/06].

Zakres  wymagań  formalnych  uprawniających  stronę umowy  przedwstępnej  do  wywołania  skutku silniejszego

Szczególną cechą umowy przedwstępnej jest możliwość dochodzenia, w oparciu o jej postanowienia, zawarcia umowy przyrzeczonej.  Przepis art. 390 § 2 KC warunkuje to spełnieniem przez umowę przedwstępną wymagań, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Oceny tych warunków należy dokonywać w oparciu o przepisy KC, w określonych przypadkach także w oparciu o przepisy innych ustaw, stosownie do specyfiki przedmiotu danej umowy przyrzeczonej oraz posiadanych uprawnień podmiotów zawierających umowę przedwstępną.

Do pozostałych wymagań kształtowanych przez KC można zaliczyć m.in. wymóg zachowania odpowiedniej formy zawarcia umowy przedwstępnej, wymóg uzyskania zgody osoby trzeciej czy zapewnienie minimum wymaganej treści umowy przedwstępnej kształtującej postanowienia przyszłej umowy przyrzeczonej zgodnie z wymaganiami określonymi w art. 3531 KC [patrz: Istotne postanowienia umowy przedwstępnej].
Oceny zachowania właściwej formy umowy przedwstępnej umożliwiającej dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej dokonywać należy w oparciu o art. 73 § 2 KC przy uwzględnieniu innych porozumień stron, w tym zastrzeżonych na mocy art. 76 KC. Dopełnienie wymogu zachowania formy umowy przedwstępnej właściwej dla umowy przyrzeczonej jest warunkiem koniecznym dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze postępowania sądowego, prowadzonego w oparciu o uprawnienie z art. 390 § 2 KC i rodzi skutki określone w art. 64 KC [jak F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz” tom 2, Warszawa 1972 [praca zbiorowa], str. 930], egzekwowane w trybie art. 1047 KPC.