Istotne postanowienia umowy przedwstępnej

Istotne  postanowienia  umowy przedwstępnej

W obowiązującym od 25 września 2003 roku[1] brzmieniu art. 389 § 1 KC minimalnym składnikiem treści umowy przedwstępnej są istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Tak generalne określenie wymaganych składników treści umowy przedwstępnej potwierdza intencję ustawodawcy dotyczącą powszechności stosowania tej instytucji, nakładając zarazem na strony obowiązek dochowania należytej staranności poprzez uwzględnienie odpowiednich - tj. wymaganych dla umowy ostatecznej – składników treści. Zarazem jednak likwidacja wymogu określenia w treści umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, który w przeszłości stanowił wyraźne kryterium odróżnienia umowy przedwstępnej od umowy ostatecznej, nakłada na strony zobowiązania o tym charakterze wymóg takiej redakcji umowy przedwstępnej, aby jej przedwstępny charakter nie budził wątpliwości[2].

Zdaniem autora ze szczególną uwagą należy wszakże rozważyć pogląd wyrażany przez część przedstawicieli doktryny, którzy do istotnych postanowień umowy przedwstępnej zaliczają tak wyczerpujący zakres elementów, bez uzgodnienia których strony nie zawarłyby umowy ostatecznej[3], co  w szczególności oznacza, że elementy konieczne umowy przedwstępnej mogą, a w niektórych przypadkach powinny, wykraczać poza określone ustawowo essentialia negotii danego rodzaju umowy ostatecznej[4]. W przeciwnym wypadku ustalenie istotnych dla stron umowy przedwstępnej, acz wykraczających poza essentialia negotii umowy przyrzeczonej wymagałoby określenia przez sąd, do czego nie jest on przecież uprawniony w przepisach prawa[5]. Zastrzec przy tym należy, że powyższe nie wyklucza odmienności treści orzeczenia sądowego w stosunku do treści zawartej w umowie przedwstępnej polegającej na wyeliminowaniu postanowień nieważnych (spełniających przesłanki określone w art. 58 § 3 KC) lub zastąpieniu tych postanowień nową treścią, uwzględniającą obowiązujący stan prawny[6] oraz poddaniu treści wykładni (na podstawie art. 65 KC).

Przez obowiązek zachowania w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej należy także rozumieć dwa dodatkowe aspekty:

-        wymagania obligatoryjne – obowiązujące powszechnie zasady dotyczące stosunków zobowiązaniowych, niezbędne dla zapewnienia ważności umowy przedwstępnej jak: zachowanie zgodności treści jej postanowień z wymaganiami obowiązującego prawa (np. posiadanie zdolności prawnej przez strony, odpowiednia legitymacja pełnomocnika(ów) stron), zgodność z zasadami współżycia społecznego lub brak istnienia innych przyczyn, które powodowałyby dotknięcie umowy przedwstępnej nieważnością bezwzględną,

-        wymagania fakultatywne – których spełnienie uprawnia strony do sięgnięcia po jedną z zasadniczych cech umowy przedwstępnej w postaci tzw. „silniejszego skutku” umowy przedwstępnej

oraz ewentualne uwzględnienie zawarcia w treści umowy przedwstępnej postanowień istotnych podmiotowo (accidentalia negotii).

Należy przy tym zaznaczyć, że instytucja umowy przedwstępnej – w stosunku do treści określonej w art. 62 § 1 KZ jak i przepisów KC sprzed dokonania zmiany w 2003 roku[7] - została radykalnie zmieniona poprzez wyeliminowanie obowiązku określenia w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, który to termin stanowił essentialia negotii umowy przedwstępnej tj. warunkujący jej ważność.

---

[1] Zmiana na podstawie ustawy z 2003 roku o zmianie ustawy – kodeks cywilny oraz niektórych ustaw (Dz. U. nr 49 poz. 408)

[2] Por. W Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449¹¹”, str. 1129; P. Machnikowski [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz do artykułów 1-534. Tom 1” [praca zbiorowa pod red. E. Gniewka], Warszawa 2004, str. 932; A. Łuszpak-Zając ”Realizacja roszczenia o zawarcie umowy”, Warszawa 2005

[3] Zob. E. Drozd „Umowa przedwstępna”, str. 1564, M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 743; J. Strzępka „Umowy przedwstępne”, str. 25-31; M. Wrzołek-Romańczuk „Umowa przedwstępna”, str. 35-40; odmiennie: Z. Radwański [w:] „System…. Tom 3. Część 1”, str. 412

[4] Jak A Rembieliński [w:] „KC z komentarzem”, str. 354; Z. Gawlik i J. Gazda „Podstawy prawa cywilnego. Zobowiązania. Część ogólna”, Wydawnictwa Prawnicze LexisNexis, wyd. I, Warszawa 2003, str. 62

[5] Jak Z. Radwański [w:] „Obowiązek zawierania umów między jednostkami gospodarki uspołecznionej a indywidualnymi konsumentami.”, RPEiS 1974, str. 218 także „Teoria umów”, Warszawa 1977, str. 163; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo Zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 743; A. Łuszpak-Zając ”Realizacja roszczenia o zawarcie umowy”, Warszawa 2005, str. 15

[6] Jak F. Błahuta w : „KC. Komentarz” tom 2, Warszawa 1972 [praca zbiorowa] str. 935

[7] tj. sprzed dnia wejścia w życie noweli KC z 2003 roku