Przyjęcie oferty a powstanie umowy przedwstępnej

Przyjęcie  oferty  a  powstanie  umowy  przedwstępnej

Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi z chwilą uzgodnienia oświadczeń woli stron, spełniających określone kryteria. W związku z powyższym nasuwa się spostrzeżenie, iż w niektórych sytuacjach do zawarcia umowy przedwstępnej może dojść w wyniku przyjęcia oferty (lub udzielenia przybicia podczas aukcji czy wyboru oferty w postępowaniu przetargowym). Do rozważań przyjęto dwie zasadnicze sytuacje, powstałe w oparciu o przepisy art. 66 i nast. KC oraz na gruncie przepisów u.g.n.

Co do zasady, w oparciu o przepisy art. 66 i nast. KC z chwilą przyjęcia oferty, wyboru oferty w ramach prowadzonego postępowania przetargowego lub z chwilą udzielenia przybicia podczas aukcji dochodzi do zawarcia umowy. Jeśli jednak ważność tak zawartej umowy warunkowana jest spełnieniem szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie to, w oparciu o przepis art. 70² § 3 KC, z chwilą  przyjęcia oferty (lub wyboru oferty w ramach prowadzonego postępowania przetargowego lub z chwilą udzielenia przybicia podczas aukcji) powstaje stosunek zobowiązaniowy zbliżony formą do umowy przedwstępnej [zob. J. Gęsiak „Zawarcie umowy w drodze przetargu”, Rejent 1999/9/79 odmiennie: A. Rembieliński [w:] „KC z komentarzem”, str. 353]. Staje się tak w przypadku, gdy do osiągnięcia celu konieczne jest sporządzenie umowy z zachowaniem szczególnej formy.

Przed nowelizacją KC w 2003 roku, uzupełniającej art. 70² KC o przepis zawarty w § 3, uznawano, że powstały w przytoczonych powyżej okolicznościach stosunek zobowiązaniowy jest zbliżony formą do umowy przedwstępnej z zastrzeżeniem, że brak zachowania odpowiedniej formy uprawnia strony wyłącznie do skorzystania ze skutku słabszego umowy przedwstępnej [por. Z. Radwański „Prawo cywilne - część ogólna”, Warszawa 1999, s. 273; S. Rudnicki w glosie do wyroku SN z 21 września 2000, II CKN 1075/98, Rejent 2001/2/106; K. Korus, D. Rogoń, M. Żak „Komentarz do niektórych przepisów kodeksu cywilnego, zmienionych ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.03.49.408)”, LEX/el/2003]. Przedmiotowa zmiana KC rozszerzyła uprawnienia stron o możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej mimo braku zachowania odpowiedniej formy, w trybie orzeczenia sądu.

Oceniając prawne konsekwencje ogłoszenia wyniku przetargu realizowanego w oparciu o przepisy u.g.n. stwierdzić należy nie tylko to, że konsekwencją złożenia określonego oświadczenia woli w postaci oferty i późniejszego przyjęcia oferty dochodzi do uzgodnienia oświadczeń woli stron, zawierającego wszystkie wymagane essentialia negotii umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości albo oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, lecz także jednocześnie zakreślony zostaje termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Powyższe uprawnia do stwierdzenia, że z chwilą skutecznego i ważnego przyjęcia oferty dochodzi do zawarcia umowy przedwstępnej. W analogiczny sposób przepisy u.g.n. pozwalają oferentowi skorzystać ze skutku silniejszego umowy przedwstępnej poprzez dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze sądowej, mimo braku zachowania formy notarialnej [por. jak E. Gniewek na gruncie przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (z dnia 29 kwietnia 1985 r. Dz. U. z 1997 nr 54, poz. 348) w glosie do uchwały SN z 2 sierpnia 1994, III CZP 96/94, Rejent 1995/4/146 oraz W.J. Kocot w glosie do wyroku SN z 27 czerwca 2003, IV CKN 302/01, OSP 2004/6/77].

W obu przypadkach należy wyraźnie zastrzec, że w aktualnie obowiązującym stanie prawnym, mimo znaczących podobieństw wymienionych okoliczności do umowy przedwstępnej są to odrębnie uregulowane formy, przez co nie mają do nich zastosowania dyspozycje zawarte w treści przepisów art. 389 i 390 KC, a wyłącznie zasady ogólne [zob. K. Osajda „Uwagi na tle wykładni przepisu art. 70² § 3 k.c.”, PPH 2004/2/21].