Dodatkowe zastrzeżenia umowne
Jedną z podstawowych przyczyn, dla których strony decydują się na
zawarcie umowy przedwstępnej jest istnienie obiektywnych okoliczności, dla
których zawarcie umowy ostatecznej w danym momencie nie jest możliwe. Z kolei szeroki
zakres wykorzystywania umowy przedwstępnej w obrocie gospodarczym oraz
różnorodność stanów i okoliczności faktycznych regulowanych w umowie
przedwstępnej sprawia, że niejednokrotnie strony uznają za pożądane
wprowadzenie do treści umowy przedwstępnej, oprócz elementów koniecznych
stanowiących zasadniczą treść umowy przyrzeczonej, dodatkowych zastrzeżeń
umownych.
Analizując treść przepisów KC nie widać podstaw do ograniczania
możliwości stosowania dodatkowych zastrzeżeń w treści umowy przedwstępnej.
Zarazem jednak ich zastosowanie w niektórych okolicznościach ujawniło zasadniczą
rozbieżność orzecznictwa i doktryny w interpretacji zakresu ich stosowania,
wywieranych skutków czy też możliwości i
warunków ich ewentualnego dochodzenia, przyjmując cztery zasadnicze postaci:
- stwierdzając
skuteczne wykreowanie zobowiązania, któremu nie sprzeciwia się ustawa ani
zasady współżycia społecznego[1],
- przyjmując
takie zobowiązanie za nieważne, albowiem causa umowy przedwstępnej sprzeciwia się możliwości przeniesienia
posiadania[2],
- stwierdzając
powstanie zobowiązania naturalnego[3],
- stwierdzając,
że zobowiązanie do realizacji zastrzeżenia umownego stanowi warunek zawieszający
skuteczność zobowiązania drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej[4].
Mimo, że każda z przedstawionych powyżej
koncepcji znajduje swoje uzasadnienie w teorii, to jednak wydaje się, iż najbardziej
uzasadnione jest stanowisko pierwsze, tj. dopuszczające powstanie skutecznego
zobowiązania w ramach umowy przedwstępnej. Twierdzenie takie bierze swoją
podstawę z ogólnej zasady swobody umów i zastrzega ważność świadczenia od
zapewnienia jego zgodności z zasadami współżycia społecznego oraz brakiem wystąpienia
cech mogących świadczyć o jego pozorności. Przyjęcie takiego stanowiska pozwala
uznać, że zawarcie dodatkowych zastrzeżeń w umowie przedwstępnej rodzi skutki
prawne dla stron z tym zastrzeżeniem, że w przypadku gdy do zawarcia umowy
przyrzeczonej nie dojdzie, wówczas stosunek zobowiązaniowy z nich wynikający
wygaśnie[5]. Zauważyć
przy tym należy, iż najczęściej dodatkowe zastrzeżenia umowne zawarte w umowie
przedwstępnej nie mają bezpośredniego związku z treścią umowy
przyrzeczonej, a jedynie służą zapewnieniu trwałości zawartego zobowiązania w
celu jego właściwego wykonania[6]. Przyjęcie
powyższego stanowiska zdaje się nawiązywać do tych orzeczeń SN wydanych po wejściu w życie zmiany KC z
2003 roku, w których SN orzekł, iż dla świadczeń zastrzeżonych w umowie przedwstępnej
nie odnosi się roczny termin przedawnienia określony w art. 390 § 3 KC.
Ocena zasad, na jakich należy
rozliczyć spełnione, na podstawie dodatkowych zastrzeżeń umowy przedwstępnej,
świadczenia zależeć będą od ich specyfiki i treści zobowiązania. W
orzecznictwie i poglądach doktryny dostrzega się możliwość zwrotu zrealizowanych
w ramach umowy przedwstępnej świadczeń: i)
wg zasad, jakim dany stosunek podlega lub ii) wg przepisów o korzystaniu z cudzej rzeczy przez
posiadacza w dobrej wierze, bądź iii) wg przepisów
o bezpodstawnym wzbogaceniu[7].
Wypracowane na gruncie KZ i KC
orzecznictwo i piśmiennictwo dotyczące zastrzeżeń umownych uległo znacznej dezaktualizacji
z chwilą wejścia w życie zmiany KC w 2003 roku, która w istotny sposób zmieniła
treść poprzednio obowiązujących przepisów. Jednakże nawet tak krótki okres
obowiązywania zmienionych przepisów art. 390 KC pozwolił zaobserwować, iż przedmiotowa
zmiana przepisów KC w zakresie regulującym umowę przedwstępną wygaszając część
dotychczas istniejących rozbieżności spowodowała powstanie nowych, głównie w zakresie
obowiązywania rocznego przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej. Z tego też
powodu część zastrzeżeń umownych została omówiona skrótowo w zakresie, w jakim
ich stosowanie w umowie przedwstępnej, w stanowisku orzecznictwa i opinii doktryny,
podlega innym regułom niż te, wyznaczone w części ogólnej KC.
Postanowienia o charakterze rozporządzającym
W sytuacji, gdy stan faktyczny przyszłego
przedmiotu umowy przyrzeczonej na to pozwala, możliwe jest wprowadzenie do umowy
przedwstępnej postanowień rozporządzających skutkujących przeniesieniem
posiadania przedmiotu umowy przyrzeczonej[8].
Zawarcie tych postanowień w umowie przedwstępnej sprawia, że - nawet w przypadku niedojścia do
zawarcia umowy ostatecznej - do rozliczenia za korzystanie z danego przedmiotu
nie będą miały zastosowanie zasady korzystania bezumownego, tylko odpowiednie
postanowienia umowy przedwstępnej[9].
Dodatkowo, wydanie rzeczy
stanowiącej przedmiot przyszłej umowy ostatecznej jest warunkiem koniecznym
gwarantującym możliwość ewentualnej realizacji skutku silniejszego, o ile umowa
przedwstępna spełnia inne warunki umożliwiające tę formę realizacji
odszkodowania.
W piśmiennictwie pojawił się
pogląd, iż zawarcie w umowie przedwstępnej dotyczącej przyszłego przeniesienia
własności nieruchomości dodatkowego zastrzeżenia umownego o przeniesieniu
posiadania może stanowić podstawę do uznania, że w istocie dochodzi do pozornej
czynności prawnej, pod którą kryje się nieformalne przeniesienie własności[10].
Wydaje się jednak, że stanowisko powyższe powstałe w okresie sprzed transformacji
ustrojowej, kiedy realizacja przeniesienia własności mogła się wiązać z dużymi
trudnościami, w chwili obecnej nie znajduje uzasadnienia. W związku z tym podzielić
można stanowisko przyjęte przez A. Maciąga[11],
który stwierdził, iż ewentualne zastrzeżenia w tym względzie eliminuje ustanowienie
odpowiedniego prawa do posiadania rzeczy w postaci np. najmu czy
dzierżawy.
Kara umowna
Mając na względzie trudności związane
z udokumentowaniem zakresu ewentualnego odszkodowania możliwego do dochodzenia
w przypadku uchylania się jednej ze stron z obowiązku zawarcia umowy
przyrzeczonej, jak też w przypadku, gdy do skutecznego zawarcia umowy
ostatecznej konieczne jest dokonanie przez stronę dodatkowych czynności, stosowane
jest zawarcie w treści umowy przedwstępnej dodatkowych sankcji wynikających z
niewykonania bądź niewłaściwego wykonania obowiązków umownych stron,
spełniających zarazem funkcję odszkodowawczą w formie kary umownej bądź
zadatku.
Zastrzeżenie kary umownej w umowie
przedwstępnej wywołuje ten skutek, że wierzyciel dochodzący odszkodowania nie
musi dokumentować wartości rzeczywiście poniesionej szkody, jak też obawiać się,
jaka jej część zostanie uznana przez sąd. Szczególnie po wejściu w życie zmiany
KC w 2003 roku, która zmieniając brzmienie art. 390 § 1 rozstrzygnęła
dotychczasowe rozbieżności w piśmiennictwie związane z egzekucją kary umownej
przenoszącej wysokość odszkodowania wynikającego z dochodzenia odszkodowania w
ramach skutku słabszego (dla umów nie zachowujących formy wywierającej skutek
silniejszy)[12]
i miarkowania należnego odszkodowania[13].
Zauważyć zarazem należy, że przedmiotowa
zmiana KC doprowadziła do jednoznacznego ograniczenia możliwości dochodzenia
kary umownej do skróconego, rocznego okresu przedawnienia zastrzeżonego dla „roszczeń
z umowy przedwstępnej”, o których mowa w art. 390 § 3 KC.
Zaliczka / zadatek
Praktyka dnia codziennego dowodzi,
że często w ramach umowy przedwstępnej jedna ze stron zobowiązuje się do
spełnienia świadczeń, których wartość, w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej,
zaliczana jest w poczet przyszłych
rozliczeń stron w ramach umowy przyrzeczonej. Stosowaną formą takich świadczeń jest między innymi zaliczka lub
zadatek (który może spełniać zarazem rolę sankcji na niewykonanie lub
nienależyte wykonanie zobowiązań z umowy przedwstępnej)[14].
Zauważyć należy, że po wejściu w
życie zmian przepisów KC w 2003 roku pojawiły się zasadnicze rozbieżności w
interpretacji zakresu zobowiązań z umowy przedwstępnej objętych skróconym,
rocznym okresem przedawnienia. Wątpliwości powyższe rozstrzygnął SN[15],
który stwierdził, że jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, bez
względu na przyczynę takiego stanu rzeczy, świadczenia w poczet ceny przedmiotu
umowy przyrzeczonej dokonane na podstawie umowy przedwstępnej stają się świadczeniami
nienależnymi, z obowiązkiem ich zwrotu w oparciu o przepisy art. 405 i
nast. KC. Jak bowiem wyjaśnił SN „(…)
roszczenie o zwrot, mającej charakter nienależnego świadczenia, kwoty
zapłaconej w poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej nie wchodzi w
zakres stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej, lecz jest elementem
stosunku zobowiązaniowego (…)”.Jak bowiem
trafnie zauważył SN, trudno byłoby uzasadnić, dlaczego nienależne
świadczenie wynikające z treści umowy przedwstępnej miałoby się przedawniać po
skróconym, rocznym okresie przedawnienia, podczas gdy dla analogicznego
świadczenia wniesionego bez zawarcia umowy przedwstępnej zastosowanie miałby
termin ogólny. W konsekwencji powyższego do dochodzenia zwrotu świadczeń w
postaci zaliczki lub zadatku wniesionych na podstawie umowy przedwstępnej, co
do której nie doszło do zawarcia umowy ostatecznej, zdaniem SN, zastosowanie ma
termin ogólny wynikający z treści art. 118 KC albowiem „Umowa przedwstępna pozostaje w związku z tym zdarzeniem o tyle
tylko, o ile dojście do skutku umowy przyrzeczonej przesądza o nienależnym
charakterze świadczenia spełnionego na poczet wykonania umowy przyrzeczonej”[16].
Co istotne, obowiązek zwrotu
obejmuje pełną wysokość świadczeń, to jest z wyłączeniem możliwości ich ograniczenia na podstawie art. 409 KC,
albowiem nie zostaje wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia[17] i –
jak stwierdził SN[18]: „…mimo iż w tego rodzaju przypadkach
świadczenie staje się nienależne dopiero z chwilą, w której ostatecznie okaże
się, że zamierzony jego cel nie został osiągnięty, wzbogacony powinien się
liczyć z obowiązkiem jego zwrotu już od chwili, w której je otrzymał. Przemawia
za tym specyfika tego rodzaju świadczeń nienależnych. Ten, kto otrzymał takie
świadczenie, wie, że zobowiązanie, do którego wykonania ono zmierza, jeszcze
nie powstało.”
Nie ma jednak wątpliwości, że –
podobnie jak to ma miejsce w przypadku kary umownej – w przypadku wniesienia, na
podstawie zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, świadczenia w formie
zadatku, po upływie rocznego okresu przedawnienia uprawniony nie może dochodzić
zwrotu podwojonej wysokości zadatku, a tylko rzeczywiście wniesionej kwoty[19].
Cesja
W literaturze funkcjonuje ogólny
pogląd stwierdzający, iż mając na względzie właściwość stosunku stron umowy
przedwstępnej, a zwłaszcza indywidualne ich oznaczenie, nie jest możliwe
dokonanie przelewu wierzytelności o jej zawarcie jak i długu[20],
albowiem dokonanie takiego przelewu oznaczałoby dokonanie zmian co do stron
umowy przyrzeczonej. Powyższe stanowisko na gruncie przepisów u.g.n. podzielił SN w
wyroku z 27
czerwca 2003[21],
zastrzegając zarazem, że przyczyny wykluczające przelew wierzytelności o
zawarcie umowy przyrzeczonej nie znajdują zastosowania w przypadku, gdy do
przelewu wierzytelności dochodzi pomiędzy osobami uprawnionymi, jeśli
przystąpiły one wspólnie do umowy przedwstępnej (lub do postępowania
przetargowego, w wyniku którego nabyły stosowne uprawnienie) jako jedna strona.
Zarazem jednak należy zastrzec, iż
mając na względzie zakres swobody stron nie widać przeszkód, aby dokonać
skutecznej zmiany podmiotu umowy przedwstępnej w drodze cesji, pod warunkiem
jednoczesnego przejęcia wierzytelności i długu przez strony (wszystkie) umowy
przedwstępnej, w tym także przez uprawnione osoby trzecie w przypadku umów
przedwstępnych jednostronnie zobowiązujących[22].
Wątpliwości określone powyżej nie dotyczą możliwości dokonania przelewu
wierzytelności odszkodowawczej, jako wierzytelności pieniężnej, przy czym
możliwe jest jej dokonanie także bez uzyskania zgody dłużnika.
Brak rozważań w orzecznictwie i
doktrynie związanych z zagadnieniem przejęcia długu wynikającego z umowy
przedwstępnej zdaje się potwierdzać opinię, iż dokonanie takiego przelewu w
oparciu zasady ogólne KC nie budzi wątpliwości.
Nie budzi wątpliwości także, że
prawa i obowiązki strony umowy przedwstępnej przechodzą na spadkobierców, chyba
że właściwość stosunku sprawia, że stroną umowy przyrzeczonej mógł być
wyłącznie spadkodawca[23].
Zauważyć należy, że spadkobierców obowiązuje także dochowanie wyznaczonego
terminu zawarcia umowy przyrzeczonej[24].
Zastrzeżenie warunku
Specyfika stanów faktycznych
towarzyszących zawieraniu umowy przedwstępnej sprawia, że niejednokrotnie
możliwość zawarcia umowy przyrzeczonej jest niezależna od woli stron. Zasadne
jest wtedy zawarcie jej z zastrzeżeniem warunku, z tym, że ani samej umowy
przedwstępnej, ani jej funkcji nie można ujmować jako warunku zawarcia umowy
przyrzeczonej[25].
W szczególności zatem jest dopuszczalne
takie zakreślenie terminu złożenia oświadczenia wyznaczającego termin zawarcia
umowy ostatecznej, które odwołuje się do daty spełnienia określonego warunku[26]
(jakim może być wydanie określonej zgody lub zezwolenia przez organ
administracji publicznej, którego otrzymanie jest warunkiem koniecznym zawarcia
umowy przyrzeczonej).
[1]
Jak w uchwale SN z 12
stycznia 1960, I CO 40/59 OSN 1960, poz. 90; wyroku SN z 30 sierpnia 1965,
I CR 154/65, OSN 1966, nr 7-8 poz. 117 oraz orzecz. SN z 14 grudnia 1999 II CKN
624/98, OSN 2000 nr 6 poz. 120; tak też P. Machnikowski [w:]
„KC.KomentarzDoArt.1-534”,
str. 931
[2]
Jak S. Breyer „Przeniesienie własności
nieruchomości”, Warszawa 1975, str. 120 i nast.
[3]
Por. wyr. SN z 22
grudnia 2000, II CKN 353/00, OSN 2001 nr 9, poz. 128
[4]
Jak A. Olejniczak w glosie do wyr. SN z 14 grudnia 1999, II CKN 624/98, Rej. 2000, nr
7-8, str. 126 i nast.
[5]
Jak M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E.
Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 772 i nast., P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 931
[6]
Por. M. Wrzołek-Romańczuk, glosa do wyroku SN z 14 grudnia 1999 (II CKN 624/98),
Pal. 2000/11-12/221
[7]
Por. S. Rudnicki „Nieruchomości. Problematyka prawna”:, Warszawa 2007, str. 723
[8]
Por. orzecz. SN z 12
stycznia 1960, OSN 1960, poz. 90
[9]
Por. orzecz. SN z 30
sierpnia 1965, OSNCP 1966, poz. 117; a także F. Błahuta [w:]
„Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II” [praca zbiorowa]WP Warszawa 1972, str. 932;
S. Rudnicki „Nieruchomości. Problematyka prawna:, Warszawa 2007, str. 723
[10]
Jak S. Breyer „Przeniesienie własności
nieruchomości”, Warszawa 1975, str. 120 i nast.
[11]
Por. A. Maciąg „Przeniesienie posiadania przy umowie przedwstępnej”, Pal. 1979,
nr 8-9, str. 11 i nast.
[12]
Por. F. Błahuta [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II” [praca zbiorowa] WP,
Warszawa 1972, str. 930
[13]
Por S. Kowalski „Zastrzeżenie kary umownej w umowie przedwstępnej”, Rejent
2003/1/83 (za LEX)
[14]
Jak w wyroku SN z 18
maja 2000, III CKN 245/00, LEX nr 51830
[15]
Zob. uchwała z 8
marca 2007 r., III CZP 3/07 LEX nr 230987
[16]
Por wyrok SN z 25
marca 2004, II CK 116/03
[17]
Por. wyroki SN: z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, z dnia 25.03.2004 r.,
II CK 116/03 i z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 342/05, OSNC 2006, nr 10,
poz. 170
[18]
Por. wyroki SN z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03 i z dnia 25 marca 2004 r.,
II CK 116/03
[19]
Por. uchwała SN z 21
listopada 2006, III CZP 102/06, OSNC 2007/7-8/104
[20]
Por. W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-44911”, str. 1137
odmiennie uzasadnienie wyroku SN z 9 maja 2000 IV
CKN 955/62, LEX nr 52534
[21]
IV CKN 302/01, LEX nr 82133 oraz OSNC 2004/9/147, Biul.SN 2003/12/16, OSP 2004/6/77
[22]
Jak też M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E.
Łętowskiej], Warszawa 2006, str. 778 i nast.
[23]
Por. W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-44911”, str.
1137; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E.
Łętowskiej], Warszawa 2006, str. 780
[24]
Por. wyrok SN z 9
sierpnia 1962, 2 CR 379/62, OSNCP 1963/9/205
[25]
Por. B. Czech [w:] „Kodeks…”,
str. 102; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-44911”, str. 1127
[26]
Por. M. Krajewski w „SystPrPryw. Prawo
zobowiązań – część ogólna. Tom 5”
[praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 748; S. Rudnicki
„Nieruchomości. Problematyka prawna:, Warszawa 2007, str. 721
Świetny wpis. Będę na pewno tu częściej.
OdpowiedzUsuń