Umowa przedwstępna: stycznia 2017

poniedziałek, 9 stycznia 2017

Umowa przedwstępna w orzecznictwie Sądu Najwyższego

UMOWA PRZEDWSTĘPNA W ORZECZNICTWIE SN

Umowa przedwstępna w stosunkach z zakresu prawa pracy

Stosowanie instytucji umowy przedwstępnej w stosunkach z zakresu prawa pracy jest utrwaloną praktyką, która doczekała się licznego orzecznictwa i teoretycznego omówienia w literaturze. Już 21 czerwca 1972 SN w uchwale III PZP 13/72^{^[1]} stwierdził dopuszczalność stosowania umowy przedwstępnej w stosunkach z zakresu prawa pracy i możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, co zostało wielokrotnie potwierdzone w kolejnych orzeczeniach SN^{^[2]}, w tym przytoczonych w dalszej części tego ustępu. Zarazem jednak odpowiednia, tj. dostosowana do specyfiki przepisów prawa pracy, interpretacja przepisów regulujących obowiązki stron umów przedwstępnych z zakresu prawa pracy stała się przedmiotem kolejnych orzeczeń SN.

Wśród najistotniejszych rozstrzygnięć SN uściślających zasady obowiązujące przy wykorzystania umów przedwstępnych w stosunkach z zakresu prawa pracy należy wskazać:

potwierdzenie konieczności osiągnięcia porozumienia stron umowy przedwstępnej co do istotnych postanowień przyrzeczonej umowy o pracę - na co wielokrotnie wskazywał SN w wyrokach z 15 marca 1977 r.^{^[3]}, 10 września 1997 r.^{^[4]} oraz z 19 stycznia 1998 r.^{^[5]},
możliwość dochodzenia przez pracownika skutku silniejszego (zawarcia przyrzeczonej umowy o pracę) – jak w wyroku SN z 3 października 1979^{^[6]}, w którym stwierdzono uprawnienie pracownika do dochodzenia odszkodowania za zawarcie umowy o pracę na warunkach istotnie odbiegających od ustalonych w umowie przedwstępnej,
konieczność prawidłowego wyznaczenia konkretnego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej – z uwzględnieniem obowiązujących reguł wykładni oświadczeń woli, o których mowa w art. 65 KC, na co wskazał SN w wyroku z 14 grudnia 2004 r.^{^[7]},
zakres możliwego do dochodzenia odszkodowania za uchylenie się pracodawcy od zawarcia przyrzeczonej umowy o pracę – uwzględniającego szkodę, której wysokość wyznaczać będą utracone pozostawania bez pracy zarobki, których wysokość uzależniona będzie od konkretnego wypadku, jednakże zasadniczo ograniczonego do wysokości „…trzymiesięcznego wynagrodzenia za pracę na stanowisku objętym umową przedwstępną” przy jednoczesnym zastrzeżeniu, że „dochodzenie tego odszkodowania nie jest uzależnione od żądania zawarcia umowy przyrzeczonej” jak to określił SN w uchwale z 22 kwietnia 1977 r.^{^[8]}.

Analogicznie, wszelkie porozumienia dokonane pomiędzy potencjalnym pracodawcą a potencjalnym pracownikiem nie spełniające wyżej wymienionych przesłanek nie rodzą skutków analogicznych dla umowy przedwstępnej, co uzasadnia ich traktowanie jako deklaracje negocjacyjne, zawierające wyraz woli stron lub list intencyjny^{^[9]}.

Cechą specyficzną umowy przedwstępnej regulującej nawiązanie lub kontynuowanie stosunku pracy, zgodnie potwierdzoną zarówno w dotychczasowym orzecznictwie^{^[10]} jak i stanowisku doktryny^{^[11]} jest znaczące ograniczenie możliwości dochodzenia skutku silniejszego umowy przedwstępnej wyłącznie dla osób dochodzących zatrudnienia, z pozbawieniem tej możliwości zakładu pracy.

Umowa przedwstępna w obrocie nieruchomościami

Generalnie w czynnościach prawnych, których przedmiotem jest obrót nieruchomością zarówno definitywny jak i w większości przypadków, także okresowy, zastosowanie mają wymogi zachowania formy kwalifikowanej. W zależności od charakteru stosunku, umowa mająca za przedmiot obrót nieruchomością winna mieć co najmniej formę pisemną (jak umowa najmu lokalu na mocy art. 660 KC), w niektórych przypadkach wymaga notarialnego poświadczenia podpisu (jak w przypadku sprzedaży części przedsiębiorstwa na mocy przepisu art. 75¹ KC) aż do wreszcie formy aktu notarialnego (dla umów dzierżawy lub sprzedaży nieruchomości gruntowej na mocy art. 27 u.g.n.). Zgodnie z generalną zasadą określoną w treści przepisu § 2 art. 390 KC, możliwość dochodzenia skutku silniejszego umowy przedwstępnej uzależniona jest między innymi od zachowania dla zawarcia umowy przedwstępnej formy wymaganej dla umowy przyrzeczonej.

W świetle dotychczasowego orzecznictwa SN powstałego przy rozstrzyganiu sporów wynikłych przy realizacji postanowień umowy przedwstępnej, których przedmiotem był obrót nieruchomościami uznałem za znaczące dwa zasadnicze wątki: i) określenia konsekwencji korzystania z nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przyrzeczonej w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a terminem na zawarcie umowy ostatecznej, do której zawarcia ostatecznie nie dochodzi oraz ii) kwestie związane z wymogiem zachowania odpowiedniej formy dla umowy przedwstępnej, umożliwiającej skorzystanie ze skutku silniejszego.

Jedną z przyczyn zawierania umów przedwstępnych w zakresie obejmującym obrót nieruchomościami jest konieczność dochowania innych wymogów formalnych (uzyskania zgody stosownego organu administracji publicznej, sfinalizowanie czynności umożliwiających zawarcie umowy przyrzeczonej czy uzyskanie środków na sfinansowanie zakupu), których spełnienie umożliwi dopiero zawarcie umowy przyrzeczonej. Niejednokrotnie zdarza się, że powyższe braki formalne nie wykluczają tymczasowego przekazania przedmiotu umowy przyrzeczonej we władanie potencjalnego nabywcy będącego stroną umowy przedwstępnej. Pod rozstrzygnięcie SN trafiły spory związane z oceną, w jaki sposób oceniać korzystanie z nieruchomości stanowiącej przedmiot niedoszłej umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy do jej zawarcia nie dojdzie. Dotychczasowe orzecznictwo SN jednoznacznie potwierdza, iż kluczowe dla określenia charakteru i zakresu uprawnień tymczasowo władającego mają konkretne postanowienia umowy przedwstępnej o charakterze rozporządzającym, jak to stwierdził SN w wyroku z 30 sierpnia 1965 r.^{^[12]} konkludując „…Jeżeli w wykonaniu przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nastąpiło wydanie nieruchomości, a do zawarcia umowy ostatecznej bez winy stron nie doszło, odpowiedzialność niedoszłego nabywcy za korzystanie z nieruchomości oceniać należy według skutków wynikających z umowy przedwstępnej, a nie według zasad bezumownego użytkowania.” Z kolei rozstrzygając sytuację, w której podpisaniu umowy przedwstępnej towarzyszyło wydanie nieruchomości, jednakże bez określenia charakteru władania nieruchomością w treści tej umowy przedwstępnej, SN w wyroku z 20 marca 2002^{^[13]} stwierdził, że „Uprawniony z umowy przedwstępnej, któremu zobowiązany do zbycia rzecz udostępnił do korzystania, jest dzierżycielem tej rzeczy.”

W przedmiocie umów przedwstępnych regulujących przyszły obrót nieruchomościami na wyróżnienie zasługuje ta część orzecznictwa SN, która odnosi się do wyjątkowych form zawarcia umów przedwstępnych, umożliwiających realizacje skutku silniejszego umowy przedwstępnej mimo braku zachowania ogólnie obowiązującej formy aktu notarialnego. Na tle dotychczasowego orzecznictwa SN sytuacja taka może powstać w postępowaniu przetargowym prowadzonym w oparciu o przepisy u.g.n. oraz podczas postępowania przetargowego prowadzonego na podstawie przepisów KC.

Problematyka dochodzenia skutku silniejszego od umowy przedwstępnej ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości dokonanej w trybie przetargu organizowanego w trybie określonym w zarządzeniu^{^[14]} wydanym w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce gruntami^{^[15]} stała się przedmiotem uchwały SN z 2 sierpnia 1994^{^[16]}, a na gruncie aktualnie obowiązujących przepisów u.g.n. w wyroku SN z 27 czerwca 2003^{^[17]}. W uzasadnieniu SN stwierdził, że możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej wypływa ze szczególnych regulacji ustawowych, niwelując tym samym obowiązek zachowania formy aktu notarialnego. Należy przy tym podkreślić odwołanie do regulacji zawartych w lex specialis co sprawia, że nie jest uzasadnione zastosowanie powyższej zasady do odmiennego stanu faktycznego, jak na przykład uznania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w sytuacji dorozumianego oświadczenia woli o przyjęciu decyzji o przydziale nieruchomości wydanej przez organ administracji publicznej^{^[18]}.

Do zastosowania analogicznych zasad do umowy zawartej w trybie przetargu pisemnego na podstawie przepisów art. 70¹ i nast. KC^{^[19]} przychylił się SN w uzasadnieniu do uchwały z 25 kwietnia 1996^{^[20]}. Co istotne, mimo negatywnego stanowiska zajętego w uzasadnieniu do wyroku SN z 21 września 2000^{^[21]} podnoszącego, że nawet znowelizowana treść KC nie uzasadnia rezygnacji z ogólnych zasad określonych w art. 237 KC w związku z art. 153 KC, SN ponowił przedmiotowe stanowisko w kolejnej uchwale z 13 lutego 2003^{^[22]} oraz wyroku z 19 marca 2003^{^[23]}. Podstawą do uznania dopuszczalności roszczenia skutku silniejszym było przyjęcie przez SN wykładni, „że z chwilą wybrania oferty pomiędzy oferentem a organizatorem przetargu dochodziło do zawarcia umowy sui generis, rodzącej obowiązek zawarcia umowy w formie przepisanej prawem, któremu odpowiadało roszczenie o zawarcie takiej umowy”.

Powyższe wątpliwości rozstrzygnęła nowelizacja KC z 2003 roku, która poprzez dodanie do treści przepisu art. 70² KC paragrafu 3 dopuściła możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w zakresie dotyczącym między innymi obrotu nieruchomościami mimo braku zachowania, wymaganej na mocy art. 153 i art. 237 KC, formy notarialnej. Powyższe potwierdziła uchwała SN z 27 lipca 2006^{^[24]} stwierdzając jednocześnie, że przyjęcie przez ustawodawcę nowelizacji treści art. 70² poprzez dodanie § 3 „stanowi istotną wskazówkę interpretacyjną przepisów obowiązujących przed nowelizacją”.

Na marginesie powyższego należy zauważyć, iż w opinii doktryny do aktualnej treści KC uprawnienie dochodzenia obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej przysługuje zarówno potencjalnemu nabywcy nieruchomości jak i organizatorowi przetargu^{^[25]}.

Umowa przedwstępna a umowa deweloperska

Zmiana ustrojowa rozpoczęta w 1989 roku przyczyniła się m.in. do urynkowienia zasad nabywania lokali mieszkalnych i użytkowych. Dominujące w tym segmencie rynku budownictwo spółdzielcze i komunalne ustąpiło miejsca firmom zajmującym się profesjonalnie budową mieszkań przeznaczonych nas sprzedaż (deweloperom). Ograniczenia formalne związane z obrotem nieruchomościami (brak możliwości zawarcia umowy ostatecznej w odniesieniu do przyszłej nieruchomości, dokonania sprzedaży z zastrzeżeniem warunki i inne), brak równowagi popytu i podaży w tym segmencie rynku, długi okres trwania procesu inwestycyjnego oraz specyfika finansowania inwestycji i zakupu lokali stały się powodem, dla którego w zdecydowanej większości przypadków ostateczną umowę sprzedaży zaczęła poprzedzać umowa przedwstępna. W zależności od potrzeb stron i stanu faktycznego, jej zawarcie mogło przyczynić się do uzyskania źródła finansowania inwestycji, zabezpieczało zakup przyszłego lokalu znajdującego się w początkowej fazie inwestycji czy też pozwalało się częściowo zabezpieczyć przed nieprzewidzianą zmianą cen.

Zważywszy na specyficzny stan faktyczny i ograniczenia formalne, powszechną formą uregulowania przedmiotowego zobowiązania stało się zawarcie umowy (często przez strony nazywaną przedwstępną), której przedmiotem było zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży określonego w projekcie, acz nieistniejącego jeszcze lokalu znajdującego się w dowolnej fazie inwestycji. Z uwagi na okoliczności określone we wstępie, najczęstszą formą zabezpieczenia interesu stron była najczęściej zaliczka lub zadatek w poczet umówionej ceny sprzedaży. Tak zawarta umowa pozwalała deweloperowi na częściowe finansowanie dewelopera z pozyskanych tą drogą środków lub zabezpieczała możliwość uzyskania kredytu na realizację inwestycji, jak też zapewniała sprzedaż lokalu po zakończeniu inwestycji. Kupującemu poszerzała możliwość wyboru o lokalizacje i lokale znajdujące się dopiero w fazie projektowania lub budowy oraz niejednokrotnie otwierała możliwość uzyskania promesy kredytu na sfinansowanie zakupu lokalu.

Realia rynku przejawiające się w drastycznym wzroście cen lokali mieszkalnych, jak też niejednokrotnie błędy w prawidłowej realizacji inwestycji przez dewelopera spowodowały powstanie konfliktu na tle niezrealizowania przedmiotu umowy. Część deweloperów, korzystając z obostrzeń zawartych w art. 389 i 390 KC starała się doprowadzić do wygaśnięcia zobowiązania z podjętych wcześniej umów deweloperskich, niekiedy nawet godząc się ze zwrotem uzyskanych w poczet przedmiotu przyszłej umowy przyrzeczonej, świadczeń i poniesieniem kosztów odszkodowania w granicach ujemnego interesu umowy, aby sprzedać wybudowany lokal dużo drożej niż to przewidywało, podjęte wcześniej, porozumienie stron. Taka praktyka stawiała kontrahentów z umów deweloperskich w wyjątkowo niekorzystnej sytuacji, albowiem często oznaczała utratę szans na zrealizowanie ważnego życiowo celu, często połączona z poniesieniem znaczącego ubytku wartości realnej wniesionych świadczeń na skutek trudności w udokumentowaniu rzeczywiście poniesionych strat.

W wyniku powstałych na powyższym tle sporów, szczególna specyfika i wielowątkowość umów, których przedmiotem było przyrzeczenie zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży mającego powstać lokalu, stała się przedmiotem wyroków SN, w których stwierdził on jej wyraźną odmienność od umowy przedwstępnej. Jednoznacznie wynika to z wyroku SN z 9 lipca 2003^{^[26]}, w którym SN stwierdził: „Tak zwana umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną (art. 389 k.c.).” Rozwijając powyższe w uzasadnieniu do wyroku z 30 czerwca 2004^{^[27]} SN stwierdził „Umowa zwana w praktyce obrotu umową deweloperską, jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej.” Powyższe stanowisko potwierdził wyrok sądu apelacyjnego w Poznaniu z 20 kwietnia 2006^{^[28]}, który uznał, iż „Źródło umowy deweloperskiej stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość, określoną przez wskazany w art. 9 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali, cel gospodarczy. Zawarta przez strony umowa posiada elementy umowy o świadczenie usług, do których poprzez art. 750 k.c. znajdują zastosowanie przepisy dotyczące umowy zlecenia. Stosując zatem, w drodze analogii, przepisy dotyczące umowy zlecenia uznać należało, że klient dewelopera ma prawo domagać się wykonania w całości umowy, której wykonania podjął się deweloper.”

Przedmiotowe orzeczenia SN nie pozostawiają wątpliwości, iż do umowy deweloperskiej, nawet jeśli strony nazywać ją będą „przedwstępną” i mimo jej przedwstępnego charakteru, nie można wprost i w całym zakresie stosować ograniczeń wynikających z treści art. 389 i 390 KC. Koresponduje z tym stwierdzenie zawarte w treści uzasadnienia do wyroku SN z 22 czerwca 2004^{^[29]} „Z okoliczności, że umowa łącząca strony zawiera pewne postanowienia charakterystyczne dla umowy przedwstępnej, nie można wysnuwać wniosku, zgodnie z którym oznacza to ograniczenie obowiązku naprawienia szkody wynikającej z niewykonania zobowiązania jedynie do tzw. ujemnego interesu umowy.” Najlepiej zakres poniesionej, przez niedoszłego nabywcę, szkody powstałej w wyniku niezrealizowania postanowień umowy deweloperskiej oddaje, przytoczony wcześniej wyrok SN z 30 czerwca 2004^{^[30]} konkludując: „W wypadku odpowiedzialności wynikającej z niewykonania zobowiązania obejmuje ona szkodę wyrażającą się w różnicy między aktualnym stanem majątku poszkodowanej a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane. Dla przyjęcia związku przyczynowego wystarczające jest wykazanie, że w zwyczajnym toku rzeczy, bez szczególnego zbiegu okoliczności, szkoda jest typowym następstwem tego rodzaju zdarzenia. W okolicznościach sprawy były dostateczne podstawy do przyjęcia, że gdyby deweloper wywiązał się z umowy i poszkodowana nabyła mieszkanie, to uzyskałaby składnik majątkowy o wartości znacznie przewyższającej wydatki poniesione w celu jego uzyskania. Pozbawienie poszkodowanej tej realnej możliwości powiększenia majątku było źródłem szkody i obowiązku jej naprawienia przez dewelopera.”.

W opinii autora, taka interpretacja SN pozwala chronić uzasadnione interesy stron dążących do prawidłowej realizacji podjętych zobowiązań. Podkreślić zarazem należy, iż powyższe wyróżnienie umów deweloperskich nie zwalnia stron z poprawnego zdefiniowania postanowień umownych. Przykładem niech będzie wyrok SN z 8 lutego 2007^{^[31]}, w którym SN podkreślił konieczność starannego redagowania i uściślania wzajemnych relacji stron, stwierdzając w uzasadnieniu między innymi: „Jeżeli określenie wysokości kosztów inwestycji determinujących istotne postanowienie umowy przyrzeczonej, tj. udział w nieruchomości (wraz z częściami składowymi), pozostawiono jednej stronie umowy przedwstępnej, to rozwiązanie takie należy uznać za sprzeczne z naturą zawiązanego stosunku prawnego, zawierającego zobowiązanie do zbycia udziału w nieruchomości jako świadczenie wzajemne dokonywane causam solvendi (art. 353¹ k.c.)” i kontynuując „Sformułowanie art. 483 § 1 k.c. dopuszczające zastrzeżenie kary umownej w "określonej sumie" w sposób jednoznaczny prowadzi do wniosku, że kara ta powinna być w chwili zastrzegania wyrażona kwotowo. Dopuszczalne byłoby posłużenie się innymi miernikami wysokości, np. ułamkiem wartości rzeczy albo ułamkiem innej sumy (wartości kontraktu), jeżeli ustalenie kwoty byłoby tylko czynnością arytmetyczną, natomiast przyjęcie konstrukcji prawnej zakładającej ustalanie w przyszłości podstawy naliczania kary umownej nie byłoby zgodne z art. 483 § 1 k.c. i stanowiłoby inną czynność prawną.”.

[1] OSNC 1972/11/201

[2] Zob. post. SN z 2 października 1975 I PRN 21/75, OSP 1976/9/167; wyrok SN z 15 marca 1977, I PRN 22/77, LEX nr 14368, wyrok SN z 3 października 1979, I PRN 128/79, wyrok SN z 10 września 1997, I PKN 243/97, OSNP 199812/357

[3] I PRN 22/77, LEX nr 14368

[4] I PKN 243/97, OSNP 199812/357

[5] I PKN 482/97, OSNP 1998/23/686

[6] I PRN 128/79OSNC 1980/39

[7] II PK 108/04, OSNP 2005/15/223

[8] I PZP 5/77, OSNC 1977/10/180

[9] Por. R. Golat „Umowa przedwstępna”, Sł.Pracown. 2007/7/19, K. Kubala „List intencyjny”, Rzeczpospolita, 1997/8/7

[10] Zob. uchwała SN z 22 października 1987, III CZP 55/87, OSNC 1989/6/90, LEX nr 3456

[11] Zob. T. Zieliński w glosie do uchwały SN z 22 października 1987 (III CZP 55/87), PIP 1991/3/108

[12] I CR 154/65, OSNC 1966/7-8/117

[13] V CKN 948/00, OSP 2003/1/6 z glosą M. Krajewskiego OSP 2003/1/6

[14] Dokument archiwalny: Zarządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 19 czerwca 1991 w sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (M.P. z 1991, nr 21, poz. 148)

[15] dot. ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (j.t. z Dz.U. z 10 kwietnia 1991 nr 30, poz. 127 z późn. zmianami) . aktualnie zastąpionej u.g.n.

[16] III CZP 96/94, OSNC 1995/1/11, LEX nr 4108 z glosą aprobującą E. Gniewka, Rejent 1995/4/146

[17] IV CKN 302/01, OSP 2004/6/77, OSNC 2004/9/147, Biul. SN 2003/12/16, LEX nr 82133 z glosą aprobującą W.J. Kocota, OSP 2004/6/77

[18] Por. wyrok SN z 29 października 2004, III CK 478/03, LEX nr 188478

[19] wprowadzonych zmianą KC z 23 sierpnia 1996 roku (Dz.U. nr 114, poz. 542)

[20] III CZP 36/96, OSNC 1996/9/115

[21] Zob. II CKN 1075/98, OSNC 2001/2/33, Biul. SN 2000/11/15, Pr.Gosp. 2001/4/20 z glosą krytyczną S. Rudnickiego, Rejent 2001/2/106

[22] III CZP 95/02, OSNC 2003/11/146

[23] I CKN 148/01 (nie publikowane)

[24] III CZP 55/06, OSNC 2007/5/68, Biul. SN 2006/7/10, Wokanda 2006/9/12, LEX nr 188839 z glosą aprobującą R. Szostaka, Rejent 2007/2/163

[25] Por. R. Szostak w glosie do uchwały SN z 27 lipca 2006 (III CZP 55/06), Rejent 2007/2/163

[26] IV CKN 305/01, OSNC 2004/7-8/130, Biul.SN 2004/8/8, LEX nr 112223

[27] IV CK 521/03, LEX nr 183717

[28] I ACa 1282/05, LEX nr 194536

[29] IV CK 454/03, LEX nr 188460

[30] IV CK 521/03, LEX nr 183717

[31] I CSK 420/06, LEX nr 274239

Dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej

W oparciu o przepisy art. 390 KC każdej ze stron umowy przedwstępnej spełniającej kryteria umożliwiające dochodzenie skutku silniejszego przysługuje uprawnienie dochodzenia przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze orzeczenia sądowego. Roszczenie o wydanie stosownego orzeczenia sądowego nie jest jednak możliwe w przypadku zgłoszenia żądania odszkodowania, albowiem nie jest możliwa kumulacja obu tych roszczeń^{^[1]}.

Konstytutywne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli dłużnika w przedmiocie zawarcia umowy przyrzeczonej. Jak to już omówiono powyżej, treść stosownego orzeczenia może odbiegać od treści umowy przyrzeczonej określonej w umowie przedwstępnej w zakresie, jaki eliminował będzie postanowienia nieważne (spełniające przesłanki określone w art. 58 § 3 KC) lub zastępował takowe postanowienia nową treścią, uwzględniającą obowiązujący stan prawny^{^[2]} oraz wynikał będzie poddaniu tej treści wykładni w oparciu o art. 65 KC. W piśmiennictwie uważa się także, że uzasadnione jest dokonanie zmian treści przez sąd w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków z art. 357¹ KC, o ile dojdzie do niej w okresie pomiędzy datą zawarcia umowy przedwstępnej a datą orzeczenia stwierdzającego zawarcie umowy przyrzeczonej^{^[3]}.

Z zawarciem umowy przyrzeczonej w drodze wydania konstytutywnego orzeczenia sądowego zastępującego oświadczenie woli dłużnika w przedmiocie zawarcia umowy przyrzeczonej wiążą się trzy zasadnicze zagadnienia prawne:

po pierwsze - jeśli orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli dłużnika, kiedy i w jakiej formie winno zostać złożone, odpowiadające mu, oświadczenie woli uprawnionego,
po drugie – w jaki sposób orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli dłużnika, jeśli umowa przyrzeczona winna zostać sporządzona w formie kwalifikowanej,
po trzecie – jeśli wejście w życie umowy przyrzeczonej – oprócz złożenia stosownego oświadczenia woli przez dłużnika - wymaga od dłużnika wystąpienia o uzyskania stosownego zezwolenia lub decyzji administracji publicznej lub wydania rzeczy, czy i w jakich okolicznościach uprawniony może doprowadzić do ich wyegzekwowania.

W dotychczasowym orzecznictwie i piśmiennictwie zarysowały się trzy zasadnicze poglądy dotyczące składania oświadczeń woli uprawnionego pod umową przyrzeczoną, która dochodzi do skutku w drodze orzeczenia sądu zastępującego oświadczenie woli dłużnika uchylającego się od jej zawarcia:

orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli obu stron, stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tą umowę^{^[4]} - jak na podstawie uchwały SN z 7 stycznia 1967 r.^{^[5]} stanowiącej, iż sąd „uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda”. Przeciwnicy takiego rozwiązania podnoszą brak możliwości jego zastosowania w odniesieniu do umów przedwstępnych zobowiązujących tylko jedna stronę, jak też jego niezgodność z ogólnymi zasadami prawa procesowego, wykluczającymi (poza przypadkiem wniesienia powództwa wzajemnego i orzekania o kosztach) możliwość orzekania o obowiązkach powoda, jak też zasadami cywilnego prawa materialnego, poprzez kreowanie obowiązku zawarcia umowy poprzez wniesienie pozwu^{^[6]}.
orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli dłużnika uchylającego się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a do zawarcia umowy konieczne jest złożenie oświadczenie woli przez uprawnionego - zachowanie tej formy wydaje się być najbardziej uzasadnione w przypadku, kiedy ustawa wymaga zachowania formy kwalifikowanej oświadczenia woli uprawnionego^{^[7]},

przy czym dominującym w piśmiennictwie poglądem jest, iż:

oświadczenie woli uprawnionego jest złożone z chwilą wniesienia pozwu, wobec czego po uprawomocnieniu się wyroku zastępującego oświadczenie woli dłużnika umowa przyrzeczona dochodzi do skutku^{^[8]} - któremu to stanowisku zarzuca się z kolei, iż w przypadku konieczności złożenia oświadczenia woli w formie kwalifikowanej, to pisemna forma oświadczenia woli uprawnionego jest niewystarczająca^{^[9]}, zaś sąd nie ma podstaw do nadania tej czynności prawnej rangi oświadczenia notarialnego^{^[10]} oraz w przypadku, gdy powództwo w oparciu o art. 7 KPC wytacza prokurator.

W przypadku, gdy w ramach umowy przedwstępnej dłużnik, oprócz złożenia oświadczenia woli, zobowiązany jest do wystąpienia do odpowiedniego organu administracji publicznej w celu uzyskania zezwolenia lub zgody niezbędnej do prawidłowego zawarcia umowy ostatecznej, możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze orzeczenia sądowego istnieje tylko wtedy, gdy odpowiednio: zezwolenie lub zgoda może być jeszcze wydana, ponieważ w przypadku, gdyby takowej – mimo wystąpienia - odmówiono, umowa przedwstępna wygaśnie bez powstania odpowiedzialności odszkodowawczej po stronie dłużnika. W przypadku, gdy do zrealizowania umowy ostatecznej konieczne jest wydanie rzeczy, dochodzenie zawarcia umowy w drodze orzeczenia sądowego będzie uzasadnione tylko w przypadku, gdy wydanie rzeczy zostało wcześniej dokonane, np. w oparciu o postanowienia o charakterze rozporządzającym, zawarte w umowie przedwstępnej. Jeśli jednak dłużnik odpowiednio: nie wystąpił o wydanie zezwolenia lub zgody niezbędnej do prawidłowego zawarcia umowy ostatecznej lub odmawia wydania rzeczy, wierzyciel (mimo spełnienia przesłanek umożliwiających realizację skutku silniejszego) może dochodzić wyłącznie odszkodowania.

W piśmiennictwie wyrażany jest pogląd, że w określonych przypadkach strona umowy przedwstępnej nie może skorzystać ze skutku silniejszego, mimo zachowania odpowiedniej formy tej umowy. Klasycznym przykładem takiego przypadku jest, wyrażany na gruncie zasady swobody nawiązywania stosunku pracy wyrażonej w art. 11 KP, brak możliwości dochodzenia przez pracodawcę nawiązania stosunku pracy^{^[11]}.

[1] Por. A. Rembieliński [w:] „Kodeks cywilny z komentarzem”, [praca zbiorowa pod red. J. Winiarza], Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1989, str. 356; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449¹¹”, str. 1143

[2] Jak F. Błahuta w : „KC. Komentarz. Tom 2”, Warszawa 1972 [praca zbiorowa] str. 935

[3] Tak Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 182

[4] Jak w wyroku SN z 19 września 2002 r., II CKN 930/00, niepublikow. a także S. Rudnicki „Nieruchomości. Problematyka prawna:, Warszawa 2007, str. 721; Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 180

[5] III CZP 32/66, OSP 1967, poz. 97

[6] Tak też: B. Dobrzański w glosie do uchwały SN z 7 stycznia 1967, III CZP 32/66, OSP 1969, nr 12 poz. 97, str. 203, A. Łuszpak-Zając „Realizacja roszczenia”, str. 172 i nast.; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 767; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 939

[7] Tak też: M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 766 i nast.; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 93

[8] Tak też: E. Gniewek „Realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej”, AUWr 1983, nr 609, Prawo CV, str. 76 i nast.; J. Strzępka „Umowy przedwstępne”, str. 40; K. Korzan „Orzeczenia zastępujące oświadczenia woli w sądowym postępowaniu cywilnym”, Warszawa 1977, str. 73 i nast.; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449¹¹”, str. 1142; P. Machnikowski [w:] ”KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 939; J. Stochel „Dochodzenie”, str. 82

[9] Odmiennie E. Gniewek „Realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej”, AUWr 1983, nr 609, Prawo CV, str. 32

[10] Zob. M. Krajewski „Umowa przedwstępna”, str. 182 i nast.; A. Łuszpak-Zając „Realizacja roszczenia”, str. 172 i nast. odmiennie S. Rudnicki „Nieruchomości. Problematyka prawna”, Warszawa 2007, str. 721

[11] Por. M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 760; T Zieliński w glosie do uchwały SN z 22 października 1987, III CZP 55/87, PIP 1991/3/108 odmiennie W. Cajsel, glosa do orzecz. SN z 9 lutego 2000, I PKN 528/99, OSP 2002/3/31

niedziela, 8 stycznia 2017

Dodatkowe zastrzeżenia umowne

Jedną z podstawowych przyczyn, dla których strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej jest istnienie obiektywnych okoliczności, dla których zawarcie umowy ostatecznej w danym momencie nie jest możliwe. Z kolei szeroki zakres wykorzystywania umowy przedwstępnej w obrocie gospodarczym oraz różnorodność stanów i okoliczności faktycznych regulowanych w umowie przedwstępnej sprawia, że niejednokrotnie strony uznają za pożądane wprowadzenie do treści umowy przedwstępnej, oprócz elementów koniecznych stanowiących zasadniczą treść umowy przyrzeczonej, dodatkowych zastrzeżeń umownych.

Analizując treść przepisów KC nie widać podstaw do ograniczania możliwości stosowania dodatkowych zastrzeżeń w treści umowy przedwstępnej. Zarazem jednak ich zastosowanie w niektórych okolicznościach ujawniło zasadniczą rozbieżność orzecznictwa i doktryny w interpretacji zakresu ich stosowania, wywieranych skutków czy też możliwości i warunków ich ewentualnego dochodzenia, przyjmując cztery zasadnicze postaci:

- stwierdzając skuteczne wykreowanie zobowiązania, któremu nie sprzeciwia się ustawa ani zasady współżycia społecznego[1],

- przyjmując takie zobowiązanie za nieważne, albowiem causa umowy przedwstępnej sprzeciwia się możliwości przeniesienia posiadania[2],

- stwierdzając powstanie zobowiązania naturalnego[3],

- stwierdzając, że zobowiązanie do realizacji zastrzeżenia umownego stanowi warunek zawieszający skuteczność zobowiązania drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej[4].

Mimo, że każda z przedstawionych powyżej koncepcji znajduje swoje uzasadnienie w teorii, to jednak wydaje się, iż najbardziej uzasadnione jest stanowisko pierwsze, tj. dopuszczające powstanie skutecznego zobowiązania w ramach umowy przedwstępnej. Twierdzenie takie bierze swoją podstawę z ogólnej zasady swobody umów i zastrzega ważność świadczenia od zapewnienia jego zgodności z zasadami współżycia społecznego oraz brakiem wystąpienia cech mogących świadczyć o jego pozorności. Przyjęcie takiego stanowiska pozwala uznać, że zawarcie dodatkowych zastrzeżeń w umowie przedwstępnej rodzi skutki prawne dla stron z tym zastrzeżeniem, że w przypadku gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie, wówczas stosunek zobowiązaniowy z nich wynikający wygaśnie[5]. Zauważyć przy tym należy, iż najczęściej dodatkowe zastrzeżenia umowne zawarte w umowie przedwstępnej nie mają bezpośredniego związku z treścią umowy przyrzeczonej, a jedynie służą zapewnieniu trwałości zawartego zobowiązania w celu jego właściwego wykonania[6]. Przyjęcie powyższego stanowiska zdaje się nawiązywać do tych orzeczeń SN wydanych po wejściu w życie zmiany KC z 2003 roku, w których SN orzekł, iż dla świadczeń zastrzeżonych w umowie przedwstępnej nie odnosi się roczny termin przedawnienia określony w art. 390 § 3 KC.

Ocena zasad, na jakich należy rozliczyć spełnione, na podstawie dodatkowych zastrzeżeń umowy przedwstępnej, świadczenia zależeć będą od ich specyfiki i treści zobowiązania. W orzecznictwie i poglądach doktryny dostrzega się możliwość zwrotu zrealizowanych w ramach umowy przedwstępnej świadczeń: i) wg zasad, jakim dany stosunek podlega lub ii) wg przepisów o korzystaniu z cudzej rzeczy przez posiadacza w dobrej wierze, bądź iii) wg przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu[7].

Wypracowane na gruncie KZ i KC orzecznictwo i piśmiennictwo dotyczące zastrzeżeń umownych uległo znacznej dezaktualizacji z chwilą wejścia w życie zmiany KC w 2003 roku, która w istotny sposób zmieniła treść poprzednio obowiązujących przepisów. Jednakże nawet tak krótki okres obowiązywania zmienionych przepisów art. 390 KC pozwolił zaobserwować, iż przedmiotowa zmiana przepisów KC w zakresie regulującym umowę przedwstępną wygaszając część dotychczas istniejących rozbieżności spowodowała powstanie nowych, głównie w zakresie obowiązywania rocznego przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej. Z tego też powodu część zastrzeżeń umownych została omówiona skrótowo w zakresie, w jakim ich stosowanie w umowie przedwstępnej, w stanowisku orzecznictwa i opinii doktryny, podlega innym regułom niż te, wyznaczone w części ogólnej KC.

Postanowienia o charakterze rozporządzającym

W sytuacji, gdy stan faktyczny przyszłego przedmiotu umowy przyrzeczonej na to pozwala, możliwe jest wprowadzenie do umowy przedwstępnej postanowień rozporządzających skutkujących przeniesieniem posiadania przedmiotu umowy przyrzeczonej[8]. Zawarcie tych postanowień w umowie przedwstępnej sprawia, że - nawet w przypadku niedojścia do zawarcia umowy ostatecznej - do rozliczenia za korzystanie z danego przedmiotu nie będą miały zastosowanie zasady korzystania bezumownego, tylko odpowiednie postanowienia umowy przedwstępnej[9].

Dodatkowo, wydanie rzeczy stanowiącej przedmiot przyszłej umowy ostatecznej jest warunkiem koniecznym gwarantującym możliwość ewentualnej realizacji skutku silniejszego, o ile umowa przedwstępna spełnia inne warunki umożliwiające tę formę realizacji odszkodowania.

W piśmiennictwie pojawił się pogląd, iż zawarcie w umowie przedwstępnej dotyczącej przyszłego przeniesienia własności nieruchomości dodatkowego zastrzeżenia umownego o przeniesieniu posiadania może stanowić podstawę do uznania, że w istocie dochodzi do pozornej czynności prawnej, pod którą kryje się nieformalne przeniesienie własności[10]. Wydaje się jednak, że stanowisko powyższe powstałe w okresie sprzed transformacji ustrojowej, kiedy realizacja przeniesienia własności mogła się wiązać z dużymi trudnościami, w chwili obecnej nie znajduje uzasadnienia. W związku z tym podzielić można stanowisko przyjęte przez A. Maciąga[11], który stwierdził, iż ewentualne zastrzeżenia w tym względzie eliminuje ustanowienie odpowiedniego prawa do posiadania rzeczy w postaci np. najmu czy dzierżawy.

Kara umowna

Mając na względzie trudności związane z udokumentowaniem zakresu ewentualnego odszkodowania możliwego do dochodzenia w przypadku uchylania się jednej ze stron z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, jak też w przypadku, gdy do skutecznego zawarcia umowy ostatecznej konieczne jest dokonanie przez stronę dodatkowych czynności, stosowane jest zawarcie w treści umowy przedwstępnej dodatkowych sankcji wynikających z niewykonania bądź niewłaściwego wykonania obowiązków umownych stron, spełniających zarazem funkcję odszkodowawczą w formie kary umownej bądź zadatku.

Zastrzeżenie kary umownej w umowie przedwstępnej wywołuje ten skutek, że wierzyciel dochodzący odszkodowania nie musi dokumentować wartości rzeczywiście poniesionej szkody, jak też obawiać się, jaka jej część zostanie uznana przez sąd. Szczególnie po wejściu w życie zmiany KC w 2003 roku, która zmieniając brzmienie art. 390 § 1 rozstrzygnęła dotychczasowe rozbieżności w piśmiennictwie związane z egzekucją kary umownej przenoszącej wysokość odszkodowania wynikającego z dochodzenia odszkodowania w ramach skutku słabszego (dla umów nie zachowujących formy wywierającej skutek silniejszy)[12] i miarkowania należnego odszkodowania[13].

Zauważyć zarazem należy, że przedmiotowa zmiana KC doprowadziła do jednoznacznego ograniczenia możliwości dochodzenia kary umownej do skróconego, rocznego okresu przedawnienia zastrzeżonego dla „roszczeń z umowy przedwstępnej”, o których mowa w art. 390 § 3 KC.

Zaliczka / zadatek

Praktyka dnia codziennego dowodzi, że często w ramach umowy przedwstępnej jedna ze stron zobowiązuje się do spełnienia świadczeń, których wartość, w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, zaliczana jest w poczet przyszłych rozliczeń stron w ramach umowy przyrzeczonej. Stosowaną formą takich świadczeń jest między innymi zaliczka lub zadatek (który może spełniać zarazem rolę sankcji na niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań z umowy przedwstępnej)[14].

Zauważyć należy, że po wejściu w życie zmian przepisów KC w 2003 roku pojawiły się zasadnicze rozbieżności w interpretacji zakresu zobowiązań z umowy przedwstępnej objętych skróconym, rocznym okresem przedawnienia. Wątpliwości powyższe rozstrzygnął SN[15], który stwierdził, że jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, bez względu na przyczynę takiego stanu rzeczy, świadczenia w poczet ceny przedmiotu umowy przyrzeczonej dokonane na podstawie umowy przedwstępnej stają się świadczeniami nienależnymi, z obowiązkiem ich zwrotu w oparciu o przepisy art. 405 i nast. KC. Jak bowiem wyjaśnił SN „(…) roszczenie o zwrot, mającej charakter nienależnego świadczenia, kwoty zapłaconej w poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej nie wchodzi w zakres stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej, lecz jest elementem stosunku zobowiązaniowego (…)”.Jak bowiem trafnie zauważył SN, trudno byłoby uzasadnić, dlaczego nienależne świadczenie wynikające z treści umowy przedwstępnej miałoby się przedawniać po skróconym, rocznym okresie przedawnienia, podczas gdy dla analogicznego świadczenia wniesionego bez zawarcia umowy przedwstępnej zastosowanie miałby termin ogólny. W konsekwencji powyższego do dochodzenia zwrotu świadczeń w postaci zaliczki lub zadatku wniesionych na podstawie umowy przedwstępnej, co do której nie doszło do zawarcia umowy ostatecznej, zdaniem SN, zastosowanie ma termin ogólny wynikający z treści art. 118 KC albowiem „Umowa przedwstępna pozostaje w związku z tym zdarzeniem o tyle tylko, o ile dojście do skutku umowy przyrzeczonej przesądza o nienależnym charakterze świadczenia spełnionego na poczet wykonania umowy przyrzeczonej”[16].

Co istotne, obowiązek zwrotu obejmuje pełną wysokość świadczeń, to jest z wyłączeniem możliwości ich ograniczenia na podstawie art. 409 KC, albowiem nie zostaje wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia[17] i – jak stwierdził SN[18]: „…mimo iż w tego rodzaju przypadkach świadczenie staje się nienależne dopiero z chwilą, w której ostatecznie okaże się, że zamierzony jego cel nie został osiągnięty, wzbogacony powinien się liczyć z obowiązkiem jego zwrotu już od chwili, w której je otrzymał. Przemawia za tym specyfika tego rodzaju świadczeń nienależnych. Ten, kto otrzymał takie świadczenie, wie, że zobowiązanie, do którego wykonania ono zmierza, jeszcze nie powstało.”

Nie ma jednak wątpliwości, że – podobnie jak to ma miejsce w przypadku kary umownej – w przypadku wniesienia, na podstawie zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, świadczenia w formie zadatku, po upływie rocznego okresu przedawnienia uprawniony nie może dochodzić zwrotu podwojonej wysokości zadatku, a tylko rzeczywiście wniesionej kwoty[19].

Cesja

W literaturze funkcjonuje ogólny pogląd stwierdzający, iż mając na względzie właściwość stosunku stron umowy przedwstępnej, a zwłaszcza indywidualne ich oznaczenie, nie jest możliwe dokonanie przelewu wierzytelności o jej zawarcie jak i długu[20], albowiem dokonanie takiego przelewu oznaczałoby dokonanie zmian co do stron umowy przyrzeczonej. Powyższe stanowisko na gruncie przepisów u.g.n. podzielił SN w wyroku z 27 czerwca 2003[21], zastrzegając zarazem, że przyczyny wykluczające przelew wierzytelności o zawarcie umowy przyrzeczonej nie znajdują zastosowania w przypadku, gdy do przelewu wierzytelności dochodzi pomiędzy osobami uprawnionymi, jeśli przystąpiły one wspólnie do umowy przedwstępnej (lub do postępowania przetargowego, w wyniku którego nabyły stosowne uprawnienie) jako jedna strona.

Zarazem jednak należy zastrzec, iż mając na względzie zakres swobody stron nie widać przeszkód, aby dokonać skutecznej zmiany podmiotu umowy przedwstępnej w drodze cesji, pod warunkiem jednoczesnego przejęcia wierzytelności i długu przez strony (wszystkie) umowy przedwstępnej, w tym także przez uprawnione osoby trzecie w przypadku umów przedwstępnych jednostronnie zobowiązujących[22]. Wątpliwości określone powyżej nie dotyczą możliwości dokonania przelewu wierzytelności odszkodowawczej, jako wierzytelności pieniężnej, przy czym możliwe jest jej dokonanie także bez uzyskania zgody dłużnika.

Brak rozważań w orzecznictwie i doktrynie związanych z zagadnieniem przejęcia długu wynikającego z umowy przedwstępnej zdaje się potwierdzać opinię, iż dokonanie takiego przelewu w oparciu zasady ogólne KC nie budzi wątpliwości.

Nie budzi wątpliwości także, że prawa i obowiązki strony umowy przedwstępnej przechodzą na spadkobierców, chyba że właściwość stosunku sprawia, że stroną umowy przyrzeczonej mógł być wyłącznie spadkodawca[23]. Zauważyć należy, że spadkobierców obowiązuje także dochowanie wyznaczonego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej[24].

Zastrzeżenie warunku

Specyfika stanów faktycznych towarzyszących zawieraniu umowy przedwstępnej sprawia, że niejednokrotnie możliwość zawarcia umowy przyrzeczonej jest niezależna od woli stron. Zasadne jest wtedy zawarcie jej z zastrzeżeniem warunku, z tym, że ani samej umowy przedwstępnej, ani jej funkcji nie można ujmować jako warunku zawarcia umowy przyrzeczonej[25].

W szczególności zatem jest dopuszczalne takie zakreślenie terminu złożenia oświadczenia wyznaczającego termin zawarcia umowy ostatecznej, które odwołuje się do daty spełnienia określonego warunku[26] (jakim może być wydanie określonej zgody lub zezwolenia przez organ administracji publicznej, którego otrzymanie jest warunkiem koniecznym zawarcia umowy przyrzeczonej).

[1] Jak w uchwale SN z 12 stycznia 1960, I CO 40/59 OSN 1960, poz. 90; wyroku SN z 30 sierpnia 1965, I CR 154/65, OSN 1966, nr 7-8 poz. 117 oraz orzecz. SN z 14 grudnia 1999 II CKN 624/98, OSN 2000 nr 6 poz. 120; tak też P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 931

[2] Jak S. Breyer „Przeniesienie własności nieruchomości”, Warszawa 1975, str. 120 i nast.

[3] Por. wyr. SN z 22 grudnia 2000, II CKN 353/00, OSN 2001 nr 9, poz. 128

[4] Jak A. Olejniczak w glosie do wyr. SN z 14 grudnia 1999, II CKN 624/98, Rej. 2000, nr 7-8, str. 126 i nast.

[5] Jak M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 772 i nast., P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 931

[6] Por. M. Wrzołek-Romańczuk, glosa do wyroku SN z 14 grudnia 1999 (II CKN 624/98), Pal. 2000/11-12/221

[7] Por. S. Rudnicki „Nieruchomości. Problematyka prawna”:, Warszawa 2007, str. 723

[8] Por. orzecz. SN z 12 stycznia 1960, OSN 1960, poz. 90

[9] Por. orzecz. SN z 30 sierpnia 1965, OSNCP 1966, poz. 117; a także F. Błahuta [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II” [praca zbiorowa]WP Warszawa 1972, str. 932; S. Rudnicki „Nieruchomości. Problematyka prawna:, Warszawa 2007, str. 723

[10] Jak S. Breyer „Przeniesienie własności nieruchomości”, Warszawa 1975, str. 120 i nast.

[11] Por. A. Maciąg „Przeniesienie posiadania przy umowie przedwstępnej”, Pal. 1979, nr 8-9, str. 11 i nast.

[12] Por. F. Błahuta [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II” [praca zbiorowa] WP, Warszawa 1972, str. 930

[13] Por S. Kowalski „Zastrzeżenie kary umownej w umowie przedwstępnej”, Rejent 2003/1/83 (za LEX)

[14] Jak w wyroku SN z 18 maja 2000, III CKN 245/00, LEX nr 51830

[15] Zob. uchwała z 8 marca 2007 r., III CZP 3/07 LEX nr 230987

[16] Por wyrok SN z 25 marca 2004, II CK 116/03

[17] Por. wyroki SN: z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, z dnia 25.03.2004 r., II CK 116/03 i z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 342/05, OSNC 2006, nr 10, poz. 170

[18] Por. wyroki SN z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03 i z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03

[19] Por. uchwała SN z 21 listopada 2006, III CZP 102/06, OSNC 2007/7-8/104

[20] Por. W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449¹¹”, str. 1137 odmiennie uzasadnienie wyroku SN z 9 maja 2000 IV CKN 955/62, LEX nr 52534

[21] IV CKN 302/01, LEX nr 82133 oraz OSNC 2004/9/147, Biul.SN 2003/12/16, OSP 2004/6/77

[22] Jak też M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej], Warszawa 2006, str. 778 i nast.

[23] Por. W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449¹¹”, str. 1137; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej], Warszawa 2006, str. 780

[24] Por. wyrok SN z 9 sierpnia 1962, 2 CR 379/62, OSNCP 1963/9/205

[25] Por. B. Czech [w:] „Kodeks…”, str. 102; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449¹¹”, str. 1127

[26] Por. M. Krajewski w „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 748; S. Rudnicki „Nieruchomości. Problematyka prawna:, Warszawa 2007, str. 721