Dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej

Dochodzenie  zawarcia  umowy przyrzeczonej

W oparciu o przepisy art. 390 KC każdej ze stron umowy przedwstępnej spełniającej kryteria umożliwiające dochodzenie skutku silniejszego przysługuje uprawnienie dochodzenia przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze orzeczenia sądowego. Roszczenie o wydanie stosownego orzeczenia sądowego nie jest jednak możliwe w przypadku zgłoszenia żądania odszkodowania, albowiem nie jest możliwa kumulacja obu tych roszczeń^[1].

Konstytutywne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli dłużnika w przedmiocie zawarcia umowy przyrzeczonej. Jak to już omówiono powyżej, treść stosownego orzeczenia może odbiegać od treści umowy przyrzeczonej określonej w umowie przedwstępnej w zakresie, jaki eliminował będzie postanowienia nieważne (spełniające przesłanki określone w art. 58 § 3 KC) lub zastępował takowe postanowienia nową treścią, uwzględniającą obowiązujący stan prawny^[2] oraz wynikał będzie poddaniu tej treści wykładni w oparciu o art. 65 KC. W piśmiennictwie uważa się także, że uzasadnione jest dokonanie zmian treści przez sąd w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków z art. 357¹ KC, o ile dojdzie do niej w okresie pomiędzy datą zawarcia umowy przedwstępnej a datą orzeczenia stwierdzającego zawarcie umowy przyrzeczonej^[3].

Z zawarciem umowy przyrzeczonej w drodze wydania konstytutywnego orzeczenia sądowego zastępującego oświadczenie woli dłużnika w przedmiocie zawarcia umowy przyrzeczonej wiążą się trzy zasadnicze zagadnienia prawne:

• po pierwsze -  jeśli orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli dłużnika, kiedy i w jakiej formie winno zostać złożone, odpowiadające mu, oświadczenie woli uprawnionego,
• po drugie – w jaki sposób orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli dłużnika, jeśli umowa przyrzeczona winna zostać sporządzona w formie kwalifikowanej,
• po trzecie – jeśli wejście w życie umowy przyrzeczonej – oprócz złożenia stosownego oświadczenia woli przez dłużnika - wymaga od dłużnika wystąpienia o uzyskania stosownego zezwolenia lub decyzji administracji publicznej lub wydania rzeczy, czy i w jakich okolicznościach uprawniony może doprowadzić do ich wyegzekwowania.

W dotychczasowym orzecznictwie i piśmiennictwie zarysowały się trzy zasadnicze poglądy dotyczące składania oświadczeń woli uprawnionego pod umową przyrzeczoną, która dochodzi do skutku w drodze orzeczenia sądu zastępującego oświadczenie woli dłużnika uchylającego się od jej zawarcia:

• orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli obu stron, stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tą umowę^[4] - jak na podstawie uchwały SN z 7 stycznia 1967 r. ^[5] stanowiącej, iż sąd „uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda”.  Przeciwnicy takiego rozwiązania podnoszą brak możliwości jego zastosowania w odniesieniu do umów przedwstępnych zobowiązujących tylko jedna stronę, jak też jego niezgodność z ogólnymi zasadami prawa procesowego, wykluczającymi (poza przypadkiem wniesienia powództwa wzajemnego i orzekania o kosztach) możliwość orzekania o obowiązkach powoda, jak też zasadami cywilnego prawa materialnego,  poprzez kreowanie obowiązku zawarcia umowy poprzez wniesienie pozwu^[6].
• orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli dłużnika uchylającego się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a do zawarcia umowy konieczne jest złożenie oświadczenie woli przez uprawnionego - zachowanie tej formy wydaje się być najbardziej uzasadnione w przypadku, kiedy ustawa wymaga zachowania formy kwalifikowanej oświadczenia woli uprawnionego^[7],

przy czym dominującym w piśmiennictwie poglądem jest, iż:

• oświadczenie woli uprawnionego jest złożone z chwilą wniesienia pozwu, wobec czego po uprawomocnieniu się wyroku zastępującego oświadczenie woli dłużnika umowa przyrzeczona dochodzi do skutku^[8] - któremu to stanowisku zarzuca się z kolei, iż w przypadku konieczności złożenia oświadczenia woli w formie kwalifikowanej, to pisemna forma oświadczenia woli uprawnionego jest niewystarczająca^[9], zaś sąd nie ma podstaw do nadania tej czynności prawnej rangi oświadczenia notarialnego^[10] oraz w przypadku, gdy powództwo w oparciu o art. 7 KPC wytacza prokurator.

W przypadku, gdy w ramach umowy przedwstępnej dłużnik, oprócz złożenia oświadczenia woli, zobowiązany jest do wystąpienia do odpowiedniego organu administracji publicznej w celu uzyskania zezwolenia lub zgody niezbędnej do prawidłowego zawarcia umowy ostatecznej, możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze orzeczenia sądowego istnieje tylko wtedy, gdy odpowiednio: zezwolenie lub zgoda może być jeszcze wydana, ponieważ w przypadku, gdyby takowej – mimo wystąpienia - odmówiono, umowa przedwstępna wygaśnie bez powstania odpowiedzialności odszkodowawczej po stronie dłużnika. W przypadku, gdy do zrealizowania umowy ostatecznej konieczne jest wydanie rzeczy, dochodzenie zawarcia umowy w drodze orzeczenia sądowego będzie uzasadnione tylko w przypadku, gdy wydanie rzeczy zostało wcześniej dokonane, np. w oparciu o postanowienia o charakterze rozporządzającym, zawarte w umowie przedwstępnej. Jeśli jednak dłużnik odpowiednio: nie wystąpił o wydanie zezwolenia lub zgody niezbędnej do prawidłowego zawarcia umowy ostatecznej lub odmawia wydania rzeczy, wierzyciel (mimo spełnienia przesłanek umożliwiających realizację skutku silniejszego) może dochodzić wyłącznie odszkodowania.

W piśmiennictwie wyrażany jest pogląd, że w określonych przypadkach strona umowy przedwstępnej nie może skorzystać ze skutku silniejszego, mimo zachowania odpowiedniej formy tej umowy. Klasycznym przykładem takiego przypadku jest, wyrażany na gruncie zasady swobody nawiązywania stosunku pracy wyrażonej w art. 11 KP, brak możliwości dochodzenia przez pracodawcę nawiązania stosunku pracy^[11].

---

[1] Por. A. Rembieliński [w:] „Kodeks cywilny z komentarzem”, [praca zbiorowa pod red. J. Winiarza], Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1989, str. 356; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449¹¹”,  str. 1143

[2] Jak F. Błahuta w : „KC. Komentarz. Tom 2”, Warszawa 1972 [praca zbiorowa] str. 935

[3] Tak Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 182

[4] Jak w wyroku SN z 19 września 2002 r., II CKN 930/00, niepublikow. a także S. Rudnicki „Nieruchomości. Problematyka prawna:, Warszawa 2007, str. 721; Cz. Żuławska [w:] „Komentarz…", str. 180

[5] III CZP 32/66, OSP 1967, poz. 97

[6] Tak też: B. Dobrzański w glosie do uchwały SN z 7 stycznia 1967, III CZP 32/66, OSP 1969, nr 12 poz. 97, str. 203, A. Łuszpak-Zając „Realizacja roszczenia”, str. 172 i nast.; M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 767; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 939

[7] Tak też: M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 766 i nast.; P. Machnikowski [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 93 

[8] Tak też: E. Gniewek „Realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej”, AUWr 1983, nr 609, Prawo CV, str. 76 i nast.; J. Strzępka „Umowy przedwstępne”, str. 40; K. Korzan „Orzeczenia zastępujące oświadczenia woli w sądowym postępowaniu cywilnym”, Warszawa 1977, str. 73 i nast.; W. Popiołek [w:] „KC.KomentarzDoArt.1-449¹¹”, str. 1142; P. Machnikowski [w:] ”KC.KomentarzDoArt.1-534”, str. 939; J. Stochel „Dochodzenie”, str. 82

[9] Odmiennie E. Gniewek „Realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej”, AUWr 1983, nr 609, Prawo CV, str. 32

[10] Zob. M. Krajewski „Umowa przedwstępna”, str. 182 i nast.; A. Łuszpak-Zając „Realizacja roszczenia”, str. 172 i nast. odmiennie S. Rudnicki „Nieruchomości. Problematyka prawna”, Warszawa 2007, str. 721

[11] Por. M. Krajewski [w:] „SystPrPryw. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 760; T Zieliński w glosie do uchwały SN z 22 października 1987, III CZP 55/87, PIP 1991/3/108 odmiennie W. Cajsel, glosa do orzecz. SN z 9  lutego  2000, I PKN 528/99, OSP 2002/3/31