Geneza i ewolucja umowy przedwstępnej

Geneza  umowy  przedwstępnej

Z racji specyfiki umowa przedwstępna jest zobowiązaniem powstałym przez oświadczenie woli odpowiednio: strony składającej lub stron je zawierających [zob. Z. Radwański „Teoria umów”, Warszawa 1977; tenże: „System…, Tom III Cz. 1 § 29]. Możliwość uregulowania przyszłych świadczeń w drodze jedno i dwu –stronnych zobowiązań znana była już w prawie rzymskim, chociaż tylko część takich zobowiązań jako zaskarżalnych, korzystała z ochrony prawnej w cesarstwie rzymskim [por. K. Kolańczyk „Prawo rzymskie,” Warszawa 1999, § 127 str. 361]. 

Oprócz pactum de contrahento - umowy zobowiązującej do zawarcia w przyszłości umowy zasadniczej funkcjonowały inne  formy zobowiązań, wśród których szczególną rolę pełniła umowa sprzedaży (emptio venditio) zakładająca możliwość sprzedaży rzeczy jeszcze nie istniejących: warunkowej sprzedaży rzeczy spodziewanej (emptio rei speratae) lub „nadziei” (emptio spei) [por. K. Kolańczyk „Prawo rzymskie,” Warszawa 1999, § 134 str. 383].

Jako odrębna instytucja o charakterze ogólnym po raz pierwszy umowa przedwstępna pojawiła się z chwilą wejścia w życie 1 stycznia 1812 r. kodeksu cywilnego austriackiego ABGB (nota bene obowiązującego na ziemiach polskich pod zaborem austriackim), przyjęta później w innych europejskich systemach prawnych [por A. Krajewski [w:] „System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5”, Warszawa 2005, str. 729]. Abstrahując od okresu, w którym zbliżone do umowy przedwstępnej instytucje prawne funkcjonowały na ziemiach polskich na mocy obowiązującego prawa cywilnego poszczególnych państw zaborczych [por. E. Skowrońska-Bocian „Prawo cywilne. Część ogólna. Zarys wykładu.”, Warszawa 2005, str. 26], instytucja ta ustanowiona została w polskim KZ już w 1934 roku. Mimo różnic dzielących wspomniane instytucje od dzisiejszej umowy przedwstępnej należy podkreślić jej konsensualny charakter, ograniczoną możliwość wycofania się jednej ze stron (na podstawie osobnego upoważnienia w umowie, bądź upoważnień ustawowych) [por. K. Kolańczyk „Prawo rzymskie,” Warszawa 1999,  § 134 str. 386]. Co istotne, już wtedy powołane umowy dawały możliwość dochodzenia ochrony interesów stron przewidując zarówno możliwość  dochodzenia zwrotu kosztów poniesionych na zawarcie umowy jak też objęcia umowy ochroną prawną.

Zmiany  regulacji  umowy  przedwstępnej  w  ustawodawstwie  RP

Instytucja umowy przedwstępnej zawarta została już w art. 62 § 1 KZ. Po wejściu w życie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny, przepisy te, poza odmiennym uregulowaniem redakcyjnym, nie różniły się od przepisów KZ merytorycznie [por. F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz.” t. 2, Warszawa 1972 [praca zbiorowa], str. 929] i zasadniczo nie uległy zmianie. Mimo to dokonana zmiana wyeliminowała uznaniowość sędziowską, wskazywaną w doktrynie jako zasadniczą wadę tej instytucji [por. M. Krajewski [w:] „System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna. Tom 5” [praca zbiorowa pod. red. E. Łętowskiej] Warszawa 2006, str. 730]. Jak to zauważył F. Błahuta w komentarzu do KC [por. F. Błahuta [w:] „KC. Komentarz” t. 2, str. 929], zasadniczą różnicą dzielącą dyspozycję art. 390 KC od dyspozycji art. 62 KZ jest rezygnacja z fakultatywnego (na rzecz obligatoryjnego) uznania przez sąd zasadności powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, jeśli spełnione są przesłanki określone w art. 389 KC oraz rezygnacja z obligatoryjnego obowiązku zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej. Można domniemywać, że zmiana powyższego miała związek ze stale  poszerzającą się znajomością prawa w społeczeństwie, przez co jedyną możliwością oddalenia przez sąd powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej pozostała dyspozycja zawarta w art. 5 KC.

Ostatnia zmiana regulacji dotyczących umowy przedwstępnej zaszła z chwilą wejścia w życie zmian do KC z dniem 25 września 2003 na podstawie ustawy o zmianie ustawy - kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw [Dz.U. nr 49, poz. 408], która to regulacja wyeliminowała obligatoryjny dotąd obowiązek określania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w treści umowy przedwstępnej i wprowadziła kilka dodatkowych zmian o mniejszym znaczeniu.